■编者按：2005楼市回顾专题以时间渐进为脉络，回顾2005年福州楼市引人关注的事件，分为政策篇、市场篇和装修篇。
　　我们希望通过本专题，让读者理性审视一年来的得失，希望在新的一年里，有更多的收获！
　　物管招投标制启动
　　【关键词】 前期物业管理 招投标
　　回顾：福建省物业管理招标投标暂行办法》（以下简称《办法》）于2005年1月1日起正式实施。这份由福建省建设厅制订的《办法》规定，凡总建筑面积在2万m2及以上的住宅小区或总建筑面积在1万m2及以上的高层住宅，建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。
　　《办法》要求建设单位按照建设与物业管理相分离的原则，通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物管企业实施前期物业管理。
　　针对长期以来业主无法选聘自己称心如意的物管企业的状况，《办法》提倡业主、业主大会通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物管企业实施物业管理。
　　解读：建设部、福建省物业管理招投标评委陆木炎认为《办法》出台后，有关招标、评标、中标等具体实施程序的大框架已经形成，今年这个工作已经实质性地展开了。而且招投标范围有所扩大，除了国务院条例强制性规定的前期住宅物业必须招投标以外，一些非强制性的物业如办公楼、部队住宅等也实行了招投标，还有已经成立了业主委员会的小区也采取了招投标的方式选聘物业公司。
　　招投标的专家库已经形成，在一定程度上保证了招投标的质量。招投标的形式也从邀请招标逐步走向公开招标，物业管理企业的招投标市场有了一个公正、公平的起点。
　　然而《办法》实施的时间较短，仍存在一些不足之处。比如，国务院、建设部和我省都规定住宅物业预售前必须实行公开招投标，但是目前执行的还不多，且无相关的处罚措施。
　　此外，招标单位现在还没有纳入统一的管理。按照招标法规定，代理招标机构必须是社会中介组织，招标代理机构与行政机关和其他国家机关不得存在隶属关系或者其他利益关系。但目前有些代理机构是政府主管部门自己成立或指定的专营机构，有的非中介机构没有招标资格也参与招投标，这样代理市场形成不了竞争，也失去监督。
　　另外，一些业主委员会的招投标在程序和内容上也不规范，比如按规定评标小组中的相关专家要占三分之二，但是许多业委会的评标小组成员大都是业主。本来已经成立业委会的小区并没有强制性地要求公开招投标来选聘物业公司，既然要按照招投标形式来做，就要遵守相应规则。
　　总之，这些实践中存在的问题，要争取在相关的法规中进行完善，使得将来的招投标管理办法可操作性更强。
　　记者点评
　　经过这几年的努力，终于有了一部可操作的公开招投标法规。虽然认真推敲起来，这个法规还有一些可商榷和完善的地方，但毕竟开发商和物业公司之间长期存在的“父子”关系有望结束。业主们也可以通过招投标的方式选聘自己满意的物管企业实施物业管理，这是值得我们高兴的一件事。
　　不过物业管理企业实行招投标以后，必然出现一个招投标市场，如何规范这个市场成了亟待解决的大问题。在这个问题没有解决之前，我们还不能高兴得太早。
　　楼市迎来政策“组合拳”
　　【关键词】 5·11房产新政 
　　回顾：就在中国高层频频发出调控房价信号，“国八条”推出不久，今年5月11日，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会联手出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，内容主要包括控制住房开发规划、土地供给、收紧二手交易、强化房贷管理、规范预售、推行廉租、优惠小户型、信息公开等。   
　　解读：谈到5·11新政，九歌万派策划公司首席总监刘波感触颇多，他认为房产新政对整个楼市的影响相当大。首先，几个大城市过热的房地产市场得到调控，福州的房地产市场也受新政影响，而新政引起的关注度远远超过了市场本身。房价变成了不仅是市场的问题，还是一个社会的问题，房价与政绩、与安定稳定挂上了钩，导致了“有形的手”的干预；其次，新政引起市民的高度关注，因为收入远远跟不上房价的上涨速度，购房者感到吃力了；第三，新政引起了舆论的高度关注，舆论的关注导致了购房者对政策高度敏感，福州的投资者也出现了几个月持币观望的状况。随着上海等地楼市泡沫被挤破，福州消费者的投资热情也受到影响。
　　总的来看，房产新政下的2005年，虽然一波多折，有过起伏，也有过一阵沉寂、一段猛升，但总体平稳。最近这一段虽然是销售黄金季节，但是消费却显理性。不过福州房地产业的市场化程度高于许多内地城市，经济发展健康，人民收入继续增长，特别是海外汇款、侨资等资金充沛，整个购买力还是呈现出较强的态势。
　　但是房价的控制目标还没有完全达到。一方面是因为城区开发量与市场需求量不同步，稍显供不应求；另一方面从消费者的角度来看，由于其他投资渠道太少，因此购房投资的意愿强烈。另外土地供应仍然偏紧，受其影响，楼价必然向上攀升。
　　记者点评 
　　5·11房产新政的出台有两个重要背景：一是稳定宏观经济；二是缓解社会压力。对于地方而言，如果社会压力没有大到一定程度，房价上涨拉动地方经济的惯性就不会受到有力的牵制，因此，地方政策会因地制宜地实行干预。就目前来看，房产新政的主要影响还在于缓解社会压力，对于房价的实质作用则有待进一步观察。
    省物管条例草案公开
　　【关键词】 物管条例草案   
　　回顾：众人瞩目的《福建省物业管理条例》（草案）9月底在省人大常委会第十九次会议上再一次做了审议修改，几经修改的《条例》草案中一些独特的亮点越来越清晰地呈现在大家面前。
　　这些亮点主要有：业主大会和业主委员会的工作经费筹集、管理和使用办法由业主公约规定或者业主大会决定。 
　　物管区域的划分更合理。分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。
　　社区车库不得出售外人。物业管理区域内的停车库（位），应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。停车库（位）不得转让给物业管理区域外的单位、个人。
　　出租出售物业事先告知。业主出租或者出售物业的，应当在物业租赁或者买卖合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后十日内，将物业承租人或者买受人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业管理企业。
　　草案还特别规定对行政不作为者追究责任。
　　解读：福建实达物业公司总经理林熙从事物管多年，他高兴地称今年的政策环境对于物业管理来说，是越来越好了。自从国务院物业管理条例出台后，省市的相关法规也陆续跟进，福州市的物业管理规定已经出台实施，省里的物业管理条例草案也已经在审议中，相信不久就会通过实施。
　　有了这些法规，开发商、物业公司和业主之间的权益和义务界定得更明确了，物业管理将日益规范化，会得到更多的理解。
　　但林熙仍有忧虑，他告诉记者，如今法规有了，但是有些法规界定很明确的，却得不到执行。最典型的是水电直接向终端用户收取的规定，无论是国务院条例、福州市的规定，还是省里的物业管理条例草案，都做了明确的规定，但就是无法执行。有些小区的业主入住一两年了都不交水电费，这笔钱都由物业公司代垫，物业公司因此背上沉重的负担。
　　此外，有些收费的规定应根据实际情况做些调整。比如原来规定多层不带电梯的住宅物业费里包括水电公摊费，但是现在水电费一直上涨，公共水电分摊的费用在物业费里比例越来越高，而物管费是要收税的，这等于重复收税。
　　另外，现在业主与开发商有许多矛盾产生于产权界定得不清楚。特别是架空层、会所、游泳池、车库等产权归属问题一直没有清晰的说法，引起纠纷不断。所以希望省里的法规能够尽快在这些方面给予明确，物业公司的管理和服务也好展开。
　　记者点评
　　一个好的物业管理法规总是在努力界定权、责、利的归属，虽然再好的法规也难以尽善尽美，但新的法规总是朝着对购房人利好的方向发展。
　　特别值得一提的是，以前的许多关于物业管理的法规中，一个薄弱环节就是忽略了对于主管部门和主管人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的追究和处罚，特别是有关人员的行政不作为，让业主们投诉无门。希望这方面的规定尽可能健全，也许有了惩罚的规定，那种执行不力的情况会有所改变吧。
　　维修资金成焦点
　　【关键词】 住房专项维修资金
　　回顾：作为《物业管理条例》的配套法规，由建设部、财政部联合制定的《住房专项维修资金管理办法》征求意见稿于11月公开，并向社会各界征求意见。
　　征求意见稿有六个“明确”：明确了住房专项维修资金的管理原则，即对资金管理实行统一归集、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则；明确维修资金缴交比例的计算基数，以“不低于住宅建筑安装工程造价的5%”作为计收专项维修资金基数，更体现了公平合理；明确专项维修资金的管理模式，在业主大会未成立前，由房地产主管部门或其委托的单位代收代管，业主大会成立后应由业主通过民主协商、自我管理的方式来决定专项维修资金的代收代管事宜；明确住房专项维修资金所有权关系及过户办法；明确专项维修资金的保值、增值；明确拒交专项维修资金的法律后果，规定商品房购买人未按本规定缴存住房专项维修资金的，房地产主管部门不予发放房屋所有权证书。
　　解读：五凤兰庭业主委员会主任王新总结，在2005年福州市小区业委会面临最突出的几个普遍性问题就是专项维修资金收缴、停车位和房屋质量。其中专项维修资金的收缴因为在政策上规定不清成了业主与开发商争执的焦点。
　　今年有两场关于专项维修资金的官司引人注目。一场是闽都嘉园业主与开发商关于专项维修资金的诉讼，最后闽都嘉园的业主胜诉。法院判决的理由是地方性的法规大于政府部门的内部条例。这个判决对于今后解决此类问题提供了一个很好的先例。
　　另一场官司是晋安区某小区业主状告福州市房管局行政不作为，最后业主败诉。法院判决的理由是房管局是行政主管部门，已向开发商发了催讨通知书，但是因为没有行政执法权，所以不能算做行政不作为。据说，省市人大对这场官司很重视，也做了一些调研。王新很希望立法部门能根据目前发生的新情况尽快制定出相关规定，使得这个争论不休的问题能够有一个解决的渠道。
　　王新感叹，从今年龙王台风造成的破坏来看，专项维修资金的设立太重要了，新建的小区可能还体会不到其重要性，但十年后，问题就会暴露出来。建设部和财政部联合制定的《住房专项维修资金管理办法》征求意见稿总体来讲还较为全面，但是有些地方还不够细。比如公共维修资金的使用是在哪些范围，公共部分包括小公共部分和大公共部分，其中哪些公共部分可以动用维修资金，哪些部分应该由物业费承担，要有一个明确的界定。
　　记者点评
　　长期以来，住房专项维修资金如何归集和管理，一直困扰着房地产市场和业主。由于没有一个规范的法规，住房专项维修资金成了一个纠纷累累、矛盾重重的老大难问题，所以广大业主强烈地呼吁国家出台和健全相关法规，使这个与广大业主息息相关的住房专项维修资金的归集、管理、使用和保值增值得到规范的运作。

    普房标准两次调整
　　【关键词】 稳定房价五措施 普通住房标准
　　回顾：距国务院七部委发布的“5·11”房产新政不到一个月时间，6月2日，我省出台了稳定房价的五条措施。措施包括：运用规划管理手段，着力调整住房供应结构；中低价位普通商品房和经济适用房的建设应纳入城市近期建设规划；明确享受优惠政策普通住房标准，引导住房建设和消费；促进廉租住房制度的建立；开展房地产市场秩序专项整治，严肃查处违法违规销售行为；加快市场信息系统建设，加强市场监测等。
　　其中最引人关注的是普通住房的标准。我省享受优惠政策的普通商品房具体标准应同时满足以下三项条件：一是住宅小区建筑容积率在1．0以上；二是单套建筑面积在140平方米以下；三是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．38倍以下。
　　5月31日，福州市区享受优惠政策普通住房的具体标准出台，确定为：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在135平方米以内；实际成交价每平方米4830元以内。
　　到7月份，福州市将享受优惠契税政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积140平方米以下、实际成交价格每平方米5500元以下，这一标准较之5月31日出台的原普通住房标准在套型面积和价格上明显放宽。
　　解读：福州红海实业发展有限公司总经理江映辉分析，在省政府的五项措施中最牵动业界和消费者的是普通住宅建设标准。他认为各地推出的标准虽然不一样，但目的是一样的，都是从需求的角度来调控市场。按照福州市最终调整过的标准来看，福州的大部分住宅都在普通住宅的标准范围之内，对开发商和大部分消费者都没有太大的影响。但是这个政策也提醒了开发商要调整开发思路，要多开发一些符合市场要求，符合普通住宅标准的，适合中低收入家庭需要的住房。
　　江映辉称，在稳定房价方面，开发商还有很多需要努力的地方。从目前的各种数据分析，今年福州的房价升幅有可能突破10%。福州的房价上涨并不是炒作出来的，是属于成本拉动型的。今年的土地拍卖价屡创新高，而且这种趋势没有减弱的迹象，地价的上涨幅度大于房价上涨的幅度。虽然开发商在经营上做了一些努力来消化成本，但是仍然不能完全消化掉。房价仍处上涨趋势，只是增速放缓了一些。
　　记者点评
　　普通住宅标准出台的意义，在于引导普通住宅和高档住宅的建设和消费。而对于未来开发或即将开发的商品房，开发商可能会有两种选择：一种是原先打算做成中高档的房子，在标准不“越轨”的情况下，尽量往高标准靠，开发普通商品房；另一种是开发商索性让市场更加细分，满足小部分高层次消费群体需求，进一步提升住宅品质，从而提高价格。
　　二手房交易征税更严
　　【关键词】 二手营业税 个调税
　　回顾：根据《福州市地方税务局关于加强对房地产交易市场税收征管的通知》，个人销售其购置的不动产，如果申报的成交价格明显低于同期福州市的房地产市场指导价，则按指导价或经主管地税局认可的评估价计算征收营业税及附加、个人所得税。
　　《通知》还强调，为防止税收流失，对已调整按市场指导价计算征税的不动产，今后再次发生销售，其计税的减除项目额不按市场指导价，而应按前次申报的成交价格计算。而印花税以合同中记载的金额为计税依据。据悉，此通知从11月25日开始实行。
　　解读：进入2005年的最后一个月，有一件事让某中介公司的老总郑先生焦头烂额，这件事因福州出台营业税和个调税征收新法而起。
　　郑先生说，从11月25日开始，二手房交易全部要按新的方法征收营业税和个调税，但通知来得突然，个别理应交税的卖主不想交纳这笔钱，于是开始悔约，而买家又不愿意。这让中介在买家和卖家之间左右为难。
　　其实，二手房营业税和个调税并非一个新的税种。据介绍，早在1999年，福州市就开始对二手房交易征收营业税和个调税了，但是长期以来，由于管理不够规范，该项税收的征收一直处于名存实亡的状态。而今，福州市出台新的、有力的征收措施，是因为今年5月，建设部等七部委联合下发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，该《意见》明确指出，自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管，对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足两年即转手交易的行为加大税收调控力度。
　　规范营业税和个调税征收方法将加大次新房（即二年以内转让的二手房）的交易成本，据中介人士测算，其交易成本增加幅度将会达到交易额的6%左右，这对次新房占据三成的福州二手房市场来说的确会产生很大的影响。
　　但是，也有人士指出，以税收制约炒房是有效举措。这位人士说， 过去福州房地产市场中有相当一大批的炒房行为是通过二手房市场来进行的，这不利于福州房地产市场的健康发展，而规范管理营业税和个调税的征收对控制炒房行为是有利的。
　　记者点评
　　作为一名房地产记者，我非常遗憾地发现，直到12月15日才知道福州市出台营业税和个调税征收新办法。与我同样消息闭塞的除了更多的普通卖房人和买房人外，还有一些中介公司人士，他们也是在二手营业税和个调税征收新办法实行后才得知这个情况。
　　因此，我想回顾这个事件的重点，不应该放在营业税和个调税该不该征收上，而应该放在卖房人和买房人有没有事先知情权上。
　　作为国家的一项税收制度，规范征收方法总比不规范好。但是，作为一项与老百姓切身利益相关的措施，我想我们的政府部门在征收新法出台前，还是应该通过各种公开途径，向老百姓做出事先说明才好。
（文章来自海峡都市报 作者：吴存传 发表时间：2005.12.30）

 
 
 

原作者：吴存传
来 源：海峡都市报
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