“在目前的经济形势下，房价上涨是大势所趋，但是我最担心的是出现拐点，因为有拐点，就有了金融危机。”北京大学经济研究中心教授、长城金融研究所所长徐滇庆认为，目前，对于房地产行业来说，最大的不确定性就是金融危机。 

　　而在对房地产大势的判断上，北京科技大学经济管理学院教授赵晓与徐滇庆有相同的观点，“中国房地产的发展，充其量完成了三分之一”，然而,对于未来宏观调控方向，赵晓却认为，今后房地产的调控应该向土地制度的改革方面走，同时放松对房价的管制。 

　　无论是防范金融风险，还是土地制度的改革，都已经触及到了房地产发展的根本性问题。 

　　房价上涨 

　　两位专家不约而同地认为，房价还将继续上涨。 

　　“让我说，房价不高，香港平均5万多，你现在才1万多2万。”徐滇庆似乎更为直接，只要中国经济发展的大潮流不变，仍然以每年10%左右的速度增加，房价上升每年10%都是可以接受的，“房价上涨，在最近可以预见的几年内是大势所趋的。” 

　　赵晓则理论性比较强。 

　　赵晓认为，如台湾和香港这些比较小型的经济体来说，经济基本是增长20年左右就会出现泡沫，但是中国经济不一样，现在已经增长了26年。 

　　在赵晓看来，中国的城市化充其量只完成了40%，而房地产的发展也最多不过完成了三分之一。“很难说房地产就是过热或者是到头了。” 

　　赵晓指出，目前的高房价，有哄抬房价和地方政府的因素，但关键还是有旺盛的需求，而表现出来的就是流动性过多。 

　　“我们有很多的资金放在银行，如果这些钱出来购买东西，物价就上升，购买资产，房价上升，购买股票，股市上升。”赵晓认为，这像一只“笼中虎”，一旦出来，就会有很强的威慑力。 

　　除此之外，赵晓还提出了一个房价高的大背景，那就是，外汇流入导致的流动性过剩。“这些资金流入并不会趴在原地，会流入增值最快的领域，就是非贸易体系，例如房地产和股市。以前股市不好，就先到房地产。” 

　　然而，人民币升值只是一个表面的现象，人民币升值导致的资产升值，导致大量的外汇流入，使得国内的人民币相对国内的资产是贬值的过程。 

　　“三年前，本来在北京可以购买一套房屋，现在只能购买半套房屋，再过几年就只可以购买一个客厅和阳台。”用赵晓的话说，资产像冰棍一样溶化。如果居民要保证自己的资产不缩水，唯一的办法就是买房和炒股。这就导致了大量需求的产生。 

　　调控失灵 

　　对于调控的政策，两位专家均表示，调控确有失灵之处。 

　　“二手房的税收政策并没有达到政府调控的效果，起到的效果只是增加了政府的税收，减少了交易量，同时助长了房价。”赵晓认为，宏观调控在某种程度上对房价有推波助澜的作用。 

　　徐滇庆则用“调控政策越搞越糊涂”来评价。 

　　“现在新的政策，有钱人住商品房，中等收入住限价房，中低收入住经济适用房，低收入住廉租房，要建立这样一个房价体系，逻辑混乱，没有可行性。”徐滇庆一针见血地指出，目前，政府还没有办法区分高低中收入。“以限价房为例，限价房就是试图把房地产商一部分利润转让给购房者，你政府做得到吗？根本做不到，信息不对称。所谓的限价房都是地段不好、朝向不好的，本来就这个价，如果你一定要转移他的利润，质量下降，吃亏的是购房者。” 

　　徐滇庆指出，“国六条”两点核心：70%、90平米，以及资本充足率达到35%，但是没有一个得到真正执行。 

　　徐滇庆认为，中国最大的问题，银行风险大大增加。 

　　“现在银行承担了90%以上的融资功能，不良贷款又非常高，如果银行出了问题，可能就全盘都输。为了减少这些不确定性，自有资金在每个项目上一定要按照国六条和银监会的要求达到35%，现在国内不是没有钱，国际上也有大量的钱涌向中国，做到资本金达标并不难。”徐滇庆透露，他曾到相关部门了解情况，大部分的房地产企业资本充足率仍然没有达标，“银行危机才是心腹大患，也是房地产最大的不确定性。”徐滇庆甚至建议把自有资金提高到40%。 
 

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来 源：21世纪经济报道
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