■精装房、二手房的装修部分要交契税 

■南京楼市为避税花样百出

记者昨日暗访了几家精装修楼盘却发现，有些楼盘采取了措施，为购房人“降低”契税。



 
上述奥体那家精装修报价2000元/m2的楼盘销售人员告诉记者，他们的装修合同和房价合同是分开签的，只会拿8500元/m2的那份纯房价合同去房产局登记，交税也是按这个合同来交，所以肯定是普通住宅的税率。 

签两份合同避税

南京一家中介公司告诉记者，由于一半以上的二手房房价都超过高档房标准，交易时，市民一般都在房价合同外另签一份“设施设备”合同来避税。比如电视机等电器，可以标2万元/台；淋浴设备如果是进口货，一个水龙头可以标5000～10000元。如此一来，纯房价自然就没那么高了。

拼命少交钱

但事实上，交税少了，就占了很多便宜吗？

有利也有弊 

交税少了 贷款也少了

疑问

装修部分到底算不算房价？

物价、房产、财政、银行四部门各行其道

[价格]

总价60万，其中装修10万

[贷款]

按总价60万,可贷48万

按房价50万,可贷40万

在国税总局给江苏财政局的批文里，认为装修应当属于房产的一部分交契税，然而记者却发现，在南京物价部门、房产部门甚至银行眼里，装修是否属于房价却另有一番说法。

房管：不算 财政：算

据了解，从今年1月1日起，南京启用的新版购房合同特别将房价和装修部分分开填写，结果隶属于房管部门的物业办免收了装修部分3%的维修基金；但装修部分的契税却没免掉，因为契税隶属于财政部门管理。很显然，房管部门认为装修不属于房价，而财政部门的看法却相反。

物价：不在核价之列

而在南京物价部门最新实行的核价新政中，即使是普通住宅的装修，也不在核价之列。目前南京大多楼盘的精装修部分报价都高达1500-2500元/m2，而在上海、广州等地，600-1000元/m2就能做出相当不错的精装修。仅核房价，导致有些开发商将原来1000多元/m2的精装修提高到2000元/m2。

银行：有时算有时不算

最后，到了贷款银行，银行有时为了多放贷会将装修打入房价一起放贷；但如果装修部分报价太离谱，银行又会把装修视为房价水分予以抹除。

房屋的装修部分要交契税？日前，国家税务总局明确了装修房屋契税计税价格问题，对外公布了《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》，其中表示：“房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。”

本来，按照2%的普通住宅税率，60万的房子花10万装修，契税也不过多交2000元。然而，这个政策在南京的影响却远不止于此：因为，目前南京主城的二手房每平方米都已经到了八九千元，很多二手房包括装修在内，房价早超过了高档房标准，契税一下就从2%变为4%！

于是，翻了一番的契税使得南京楼市里的装修房纷纷变着法避税：有人将房价、装修合同分开签，只拿房价合同去交税；也有人另签一份“设施设备”合同，将电视、水龙头等定为“天价”，以此降低房价———

理论上：多交2200块的税

南京市民小费最近在奥体看中了一套55m2的精装修小户型，其中房价8500元/m2，装修部分2000元/m2。这套房子如果按8500元的纯房价来交契税，那么他应当交8500552%=9350元；按照专家解读，如果房子的契税是2%（普通商品房），那么这套房花了11万元装修，多交的契税也就是2200元。

多交好多钱 

实际上：多交13750块的税

但对南京来说，该政策给购房人增加的税款却多得多。

小费的这套房子，如果把装修包含在内，10500元/m2的单价正好超过了南京主城8690元/m2的高档房标准，要按4%交税！契税一下子就变成了10500554%=23100元，减去原本应交的9350元，他多交近1.5万元，而不是2200元！

更糟糕的是，如果把装修款项打入房价，单价一旦突破1万元/m2，按照南京市的政策，就不能进行公积金贷款，只能贷商业贷款。以30万元、20年来算，一个月利率就多200多元，20年下来总共多交5万多元的利息！

那么，像小费这样的情况多吗？据了解，在南京为数不多的精装修楼盘里，至少有一半以上房价都在高档房线上下徘徊；而二手房里，据统计，已经有55%的房子实际成交价格超过8690元/m2的高档房标准。

二手房

购房人买下之后自己请装修公司装修，不需要交纳房产契税

购房人在购房时，合同里就有了装修部分的价款，要交税

房价里本身就含有装修价款，交税时，这笔装修款也被视为“房子的一部分”一起交税

来看看，哪些装修款项要交税

毛坯房

精装房

在采访中，记者了解到，另一家奥体精装修楼盘12500元/m2的房价，装修部分是1800元/m2，开发商允许购房人在“一起签”和“分两份签”两种方式中选择。因为装修和房价分开签固然可以使契税少交，但由于房价合同中的总房价降低了，所以可贷房贷也会减少。

“以一套60万的房子、其中10万精装修来计算，如果按60万来贷款，90m2以下房贷最多可以贷8成48万；而如果分两份合同签，房贷只能贷（60-10）80%=40万。”工商银行的一位工作人员告诉记者：购房人如果有足够的首付，自然没问题；如果首付不够，10万的装修部分就得贷装修贷款，不仅利率为基准利率，比普通商业房贷要高出15%，更别提跟公积金贷款相比；而且贷款期限只有5年，月供压力比普通房贷大。

招商银行房贷处则表示，对于商品房，如果合同没把房价和装修分开，银行也分不清，肯定会按总价来放房贷，但很可能将贷款成数从最高八成降到七成；而对二手房，是通过重新评估房价来控制。　

物价：装修高价与我们无关

“一套一标”标的是房价，装修价格要另标

南京市普通商品住宅自今年5月20日实行“一房一价”新规以来，市内众多楼盘实行了统一的标价格式，依次明确标注房号、基准价格、可销售面积、综合平均价、价格浮动幅度（%）、销售单价、销售总价等。

不过，对那些实行精装修的商品房该怎样标价呢？按照以前的做法，都是“一股脑儿”来个总价，全都打在里面。但5月24日，南京市物价局在针对“宁六条”、“宁五条”的贯彻意见中，规定普通商品住房（含政策性住房）按“一套一价”标示的同时，凡是楼盘项目有装修装饰价格的，由开发企业另行明码标示装修装饰价格。

也就是说，精装修楼盘所标注的价格应该是两大块内容：一是物价局所核准的每一套房子的价格及各项信息，二是装修价格。

因材料不同，装修价格很难核定

虽然规定如此，但随着“一房一价”新规的贯彻落实，由此而产生的“误会”也越来越多。

例如，奥体一家精装修楼盘当年曾宣称装修价格每平方米1000元－1400元，但该楼盘售楼处标注的，以及物价部门在网上公示的装修价格却是每平方米2000元。“怎么核过了价格反而高了呢？”一些买房人有点不懂，“这一高，一套房子可就高出去好几万块钱！”

“真实情况不是这样。”不料，物价部门却否认了“装修高价”与他们有关。南京市物价局有关负责人昨日对记者表示，“装修价格我们是放开的。”他说，因为建筑装修材料的价格早已市场化，且变化也很大，所以装修价格很难核定。何况，不同的购房人，对装修的要求也不一样，统一“核死”没有必要。

有关负责人告诉记者，装修价格标注的高低其实是开发商的自主定价，但因为与经物价局审核过的“一套一标”同时公示，使得很多购房人误以为装修价格也是物价局核过的。而记者发现，一些开发商也正好乐于“将错就错”，“理直气壮”地标注较高的装修价格，其中的一些猫腻，也成为开发商新的利润空间。

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