2006厦门楼市盘点之二手房 

增长迅速 拐点初显  

——厦门二手房市场分析 

    2006年，国家相继出台了针对二手房交易的相关政策，从政策面上来看，主要还是以增加交易过程中成本来抑制房产的投机行为，比如二手房的营业税征收期限由二年调整到五年和个人所得税的强制执行等。应该说，这些政策在一定程度上减少了房地产市场上的投机行为，相对于一手房，二手房市场更多体现了市场的真实需求。经过调整以后，2006年厦门房地产市场仍然保持了快速增长的势头，成交量、均价均出现较大涨幅，二手房市场在整个房地产市场的重要性明显增大，并出呈现出一些值得我们关注的变化。

    购买二手房已经成为市民解决住房问题的重要渠道。

    总体情况——

    需求旺盛  年末增幅趋缓

    交易量同比提升近50%

    厦门市国土资源与房产管理局的统计数据表明：总体看2006二手房市场的供应量相比年初有大幅的增长。2006年已经超出2005年总体交易量的49.56%，达到166.99万平方米。延续2006年2月以来旺盛的增长势头，以及受市场走势的鼓舞，市场供应呈现明显增长，只有在六月份后受新政“国六条”影响、个税新政、央行提高住房贷款利率以及农历七月受厦门风俗影响，出现交易量下跌的现象。厦门的二手房交易市场在2006年出现了较大的增长，但在下半年的交易量可以看出增长的速度放缓，观望气氛浓厚。

    刚性需求推动价格上扬

    从总体看，岛内两区二手房的交易均价仍然呈现一路攀升之势，但上升幅度已放缓。思明区上半年的增长幅度为28.07%，下半年的幅度为9.46%，湖里区半年的增长幅度为9.26%，下半年的幅度为12.31%。21世纪不动产SIS数据显示：2006年1－12月份厦门市思明区二手住宅交易均价上涨42.11%；湖里二手住宅交易均价上涨35.19%。这么高的涨价空间表明，市场虽存在观望情绪，但厦门的二手市场的刚性需求仍难以抑制，如拆迁、结婚、子女入学等需求，反而进一步抬升了报价及交易均价，交易成本更多转移到买方。其中厦门本岛最有代表性，交易价格一直保持着增长的势头，由于集中了教育及工作便利、生活配套等因素，需求旺盛，仍处于卖方市场，新政前后该区域的交易均价仍保持着较高的增长速度，报价也持续走高。然而到年末，价格增幅亦明显放缓。

    二手房市场份额加大

    厦门市国土资源与房产管理局的统计数据显示，2006年厦门二手市场交易量接近30000套，成交比例占到厦门楼市交易总量的36%，相比去年的数据，提高了4.6%，这说明了消费者越来越接受和认可二手房，并将其作为购房的主要选择之一。

    从2006年一手楼盘与二手楼盘走势图上可以看出，新政对一手房和二手房的影响时间上是一致的，都集中在2006年6月至7月的这段时间之后，一手房和二手房在过去一年中呈现出前所未有的紧密关联。

    一手房交易波及二手市场主要表现在：首先，新政实施后人们对一手房未来90平方米以下户型供应的预期，会带来二手交易中此类户型交易的观望；其二、下半年开盘的项目供应量增多，加之新楼盘品质提升，吸引了不少原来想购买二手房的客户。随着新盘的持续推出，厦门存量房的不断增加，未来二手市场重要性将更加彰显。

    市场特点——

    供求有偏差  岛内小户抢手

    中小户型依然受青睐

    从21世纪不动产SIS数据统计看，2006年厦门二手房市场上主要上市户型和成交户型都是以二房和三房为主，但从成交比例看，其中二房更受市场青睐，成交量占到总比例的三成以上，三房、四房供给充沛，但成交偏少。非常明显的是，由于价格攀升，加上近几年大户型房产的不断上市，市场大户型出现供过于求的情况，需要引起重视。

    从委托面积来看，上市房源主要以80－160平方米的房源为主，占到了总房源量的57.8%，而其中大部分又都是2002年之后的房源。而从成交情况来看，主要的成交面积都集中在50－120平方米的范围，所占比例为59.7%，这一范围内的房源明显处于供不应求的状态。

    出售客户首度大于需求客户

    从21世纪不动产数据分析来看，2006年厦门二手房市场供求状况出现微妙变化，出售客户量开始略大于求购客户量，2005年求购房产的客户占21世纪不动产总客户量的51%，出售房产的客户为49%，而2006年，出售房产的客户占到了21世纪不动产总客户量的52%，求购客户比例则下降到48%。虽然变化并不算大，但相对来说还是表现出了一定的趋势，由于房价的不断攀高，市民普遍感觉承受压力加大，不少购房客户延后了购房的时间，应该说，这一现象的出现有利于房地产市场更良性的发展。

    岛内老社区仍是热点

    从行政区来看，2006年岛内各区依然为交易热点，岛外各区交易量有待发展。

    从居住片区看，槟榔片区、松柏片区、滨南片区、莲花片区、中山公园片区、厦禾路等片区依然是成热点。

    主要原因，老市区的周边配套要好于新的社区，成为消费者的购房热点片区。 

    从社区来看，前埔南北区、瑞景新村、金鸡厅小区、金尚小区、金山小区等依然是2006年二手市场交易的热点。

    主要原因一是这些小区规模大，配套相对齐全；二是目前单价较新开发项目低；三是户型相对较小，总价低，适合多数工薪阶层的购买力。

    市场预测——

    供给持平  发展更规范

    供给持平，需求略少

    2007年二手房供给量将基本与2006年持平，但需求量会略有减少。一方面，一手楼盘近期价格的持续走高，可能导致二手物业持有者对未来形势看好，出现惜售现象。预计供应量上不会有太多变化，总体保持在2006年水平。

    但由于厦门楼市价格持续走高，购房门槛提高限制了购买行为，另外保障性住房的推出和政府加大引导岛外房地产市场开发也一定程度改变了购房者心理预期，导致持币待购，故预计2007年二手房的需求量将比2006年略有减少。

    岛内价格看高，岛外竞争激烈

    2006年厦门土地拍卖价格不断攀升，由于土地占据了房价中的相当部分成本，因此2007年厦门总体房价还将有一定的升幅。但从岛内岛外的不同情况看，岛内由于各种基础设施和教育资源等的优势，需求还将进一步增加，加上供应量有限，因此价格还将继续攀高。而岛外包括集美、海沧、同安、翔安等地房地产市场的快速发展，土地供应量也非常的充分，因此竞争将非常激烈。原先发展缓慢的二手房市场，也将在这一轮的跨越式发展之后步入稳步增长的时期。

    中、小户型仍将供不应求

    在目前岛内住宅价格水平下，越来越多人开始将二房或小三房作为自住用房的首选。岛内新建住宅二房、小三房供应量偏少，而且多数购买者购买二手住宅后用于自住，市场上可供交易的二房、小三房也有减少的趋势。一方面是需求的增加，另一方面是供给的减少，可以预见2007年二房、小三房产品还将持续供不应求的情况，而单价则有攀升的可能。

    中介行业发展趋向规范

    中介行业是二手房市场发展的重要组成部分，从行业目前的现状来看，业务操作非常之不规范，应该说国家也看到了这一点，在今年初就强调了房地产中介行业整治的决心和今年的方向，提高行业准入门槛，加强行业的管理，并重点保护消费者的交易资金安全。

    2007年这方面的相关政策还会继续出台，中小中介在激烈的竞争环境中将更加难以生存，加上交易环节的规范和政府主管部门的重视，二手房中介行业在2007年会加速洗牌，操作不规范和管理水平落后的一大批小中介将被陆续淘汰，这些都将有利于厦门的二手房交易市场不断规范和健康发展。

原作者：
来 源：厦门房地产联合网
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