《田园城市》理论
　　《田园城市》理论出现在19世纪末，是针对现代工业社会出现的城市问题而提出的新型城市形态。英国社会活动家霍华德著于1898年的《明天——一条引向改革的和平道路》一书，提出了“田园城市”的构想。田园城市主要有规划和理论两个主要内容。霍华德做了一个田园城市的图解方案来阐明自己的意图。它的主要设计思想是强调在城市周围永远保留绿带的原则，使整个城市处于绿色的环抱中。他认为，城市和乡村各有有利因素和不利因素。城市有获得就业和享受各种市政设施的机会，但自然环境恶化；乡村有极好的自然环境，但当时没有城市的物质设施与就业机遇。理想的城市应兼有城与乡二者的优点，成为城乡结合体，即“田园城市”。若干个这种“田园城市”围绕在中心城市周围，相互之间以农田隔离，总体上构成“社会城市”。田园城市模式把城市与乡村结合起来，作为一个完整的体系通盘考虑，为现代城市规划思想的产生奠定了基础。英国在20世纪前30年建设了莱奇华斯、韦林、威顿肖雄等三座田园城市。美国的拉德贝斯和德国的赫勒劳也按照田园城市的目标建成田园城市，形成了第三代城市化建设的风格。
　　“田园城市”在绿色生态环境方面的主要特征是：城市和城市之间有广阔的农业用地，城市内部有绿核和绿带，绿核、绿带和外围的农业用地通过壮丽的林荫大道联通，形成蜘蛛网状的绿色开敞空间。
　　“田园新城”项目位于济南主城区东部王舍人片区内，规划范围为南至工业北路，北至田园大道，东至龙脊沟，西至建委路——杨屯西路,总用地360公顷。总建筑面积为400万平方米，项目全部建成后可承载10万人口。项目一期实施总用地188.44公顷，规划用地172.07公顷，除去城市道路用地后的详细现状净用地为140.37公顷。范围内包括7企业、闲置空地、五个村居共有村民6500人。初步打算规划建设住宅132万平方米（包括32万平方米村民安置用房）、商业用房28.88万平方米以及18.5万平方米配套设施，一期建成后可承载约4.2万人口。
　　“田园新城”的规划与定位
　　“田园新城”规划的空间特征主要表现在充分利用自然山体、水系和区域交通线为骨架，规划生态廊道，廊道之间围合成各个建设片区用地，片区内生活和生产相应配套，形成“田园式”城区。城区规划定位为：新城市、新家园、新生活。建设一片新城，为人们提供一处美好的家园，让人们在城市和家园中能过着美好的生活。
　　首先，赋予“新城市”一种更新的理念并应用在本次规划中，即创造理想的“新田园城市生活”，它包括二个层次的内涵：
　　1、借鉴“田园城市”的规划思想，建设和谐的住区。创造人与自然的和谐、建筑与环境的和谐、设施配套和居民便利使用的和谐、中低价位住宅与高品质空间的和谐，创造出多样化生活方式的现代化住区。
　　2、运用“新城市主义”的理念，建设紧凑的、功能复合的、适宜步行的街道空间；同时创造具有归属感和安全感、充满人情味和空间活力的住区。
　　其次，“新家园”是一个美好的蓝图，是“新田园城市生活”在规划设计中的具体落实，规划构思主要包括以下六个方面：
　　规划构思一：反思传统住区模式，采用居住社区的理念，以居住街坊组织模式规划新城住区。
　　“居住社区”与传统的“居住区”和“居住小区”有本质的不同，居住社区除了物质、地域空间的内涵，还包括了住区内的组织结构以及建立在主体交往互动基础上的社会文化认同与归属感双重内涵。它强调的是住区的活力。其核心属性是：交往活动与空间。
　　“田园新城”规划从两方面着手提升住区的活力：一是以居住人群的多样化提升社区的活力。“田园新城“居住对象主要是中低收入者，它包括两部分，一部分是城市中低收入居民，另一部分是因为工程拆迁安置的农民，规划中通过街坊内的“小同质”和社区的“大复合”相结合，街坊内布局多样化的住宅产品类型，通过建设混合的、多元的居住人群构成的社区，保持住区持久发展的活力。二是为社区交往活动的需求营造适宜的物质空间，规划构筑三条共享空间带作为居民主要的活动和交往空间。
　　规划采用居住街坊组织模式建设住区。街坊规模按照人的尺度而不是汽车交通的需求，依据人控制环境的范围和认知能力，确定居住街坊的规模为5公顷左右。采用居住街坊组织模式具有四个方面优点：首先，有利于形成充满活力的街道空间。在现有以城市主次干道划分的地块中，通过（街坊道路）划分为若干居住街坊，街坊之间可以融入其他功能空间，包括：各项公共服务及其配套设施、公共绿地等，形成复合交通、生活设施、商业设施等多重功能的活力空间。其次，适应现代交通需求。划分居住街坊的道路，同时承担城市交通的部分功能，并提高了城市的支路网密度，从可持续发展的角度看，为满足小汽车的发展留有余地。再次，有利于分期建设。适度规模的街坊，有利于住区持续分期建设，街坊之间相对独立完整，最大限度地减少建设过程中的相互影响，并做到建成一片，成型一片。最后，能创造更多的具有商业价值的空间。街坊周边道路的沿街面，形成沿街商业界面，从而提供更多的就业机会。
　　规划构思二：借鉴“新城开发”的经验教训，运用新城市主义理论，建设开放性住区。 “田园新城”规划中，住区开放性主要体现在将封闭管理单元划分至约5公顷的居住街坊，对于公共服务设施、绿地在内的所有功能设施，保持高度的开放性，与城市有机融合，增强城市的新陈代谢的能力，提升住区的活力。
　　规划构思三：强化新城交通主轴（刘志远路）的城市特色景观，保持并重组“双心一街”的城市公共设施功能。
　　刘志远路为王舍人片区南北向城市主干道，它北接济南铁路客运北站，南连城市东西向快速干道—工业北路，承担了该片区的主要交通功能。同时刘志远路形成该片区以公共建筑为主，展示新城形象的最重要界面，但公共建筑必然聚集大量的人流、车流，这与刘志远路所承担的交通功能有一定矛盾，为协调两者之间的矛盾，规划采取居住区级中心和片区级中心功能重组的方法，将汇聚人流量较大的公共设施集中布置在刘志远路东侧，减少人流来回穿插对交通的影响。道路南端的片区级中心主要布置为整个片区服务的文化、商务、酒店、金融和行政办公设施；刘志远路北段居住区级次中心布置大型超市、商业服务、文化娱乐设施；小型的商业服务设施集中在坝王路两侧和杨南路西段北侧，从而既形成了优美的城市景观，同时又将公共设施对城市交通的干扰降到最低。
　　规划构思四：建立便捷、安全、可持续发展的道路交通系统。
　　便捷的交通主要体现在车行和步行两个方面：不受约束的车行交通可以到达街坊周围，受约束的街坊内部车行交通直接与地下车库出入口相连，车库到达住户的距离不超过150米。步行交通依托共享开敞空间带组织，与每个街坊的主要出入口相连，并相互沟通形成连续的步行空间。
　　安全性主要体现在公共设施的使用和街坊内部交通组织两个方面：规划在刘志远路东西两侧设置两条纵向宽度18米的街坊道路，用以界定片区级中心、居住区级次中心的范围，同时可作为刘志远路的疏解道路，满足居民使用刘志远路两侧公共设施，充分利用这两条道路，保证住区交通的安全，同时减少对刘志远路的交通干扰。在街坊内部交通组织方面，居住街坊中实行全部人车分流和部分人车分流的两种组织方式，部分人车分流的居住街坊中，车行交通直接与地下车库出入口相连，对居民干扰最小。
　　可持续性主要体现在：1、完善城市的支路网系统，并与城市主次道路有效的衔接；2、确定均匀适度的路网密度，满足小汽车发展的需求；3、结合快速公交系统的实施，规划考虑工业北路和刘志远路交通便捷转换，沿工业北路、现状王舍人镇政府东南侧设置快速公交站点；4、与快速公交站点结合，位于现状王舍人镇计划经济委员会西侧，设置公交首末站。
　　规划构思五：形成“三横一纵”的主体景观构架。
　　景观规划主要体现“田园新城”和“居住街坊”的规划思路，衍生出以“田园人居，绿色街坊”为主题的绿化景观设计构思，并提出泛绿地的概念，强调绿地的开放性，并将各级绿地组织在三条共享的开敞功能带之中，与住区的主要步行空间结合，打造连续的、复合的住区活力空间。
　　“一纵三横”的主体景观构架主要指：
　　一纵——以刘志远路为景观主线：由两侧宽20米宽绿带、多类型的建筑景观、不同层次的节点空间、开合有致的街道空间组成，形成纵向景观主轴。
　　三横——沿刘志远路主轴线自南向北，布置了三条东西向绿色景观廊道，形成“三横”。
　　规划绿化空间特色主要体现在三个方面：
　　1、网络化：各种功能的绿化，以块状、线状和点状绿化相结合的原则布局，并相互连通，形成网络状的绿化系统。
　　2、复合化：绿化用地与公共服务设施、街坊道路、商业设施相融合，同时避开城市主次干道的交通干扰，形成功能复合的、各功能相互促进的活力空间。
　　3、服务最大化：按照绿化的服务功能以圈层式向外围递减的法则，相对于点状绿化而言，带状绿化空间服务面积最大，就近服务的人也最多。
　　规划构思六：人性化的建筑设计。
　　主要体现在:
　　1、丰富的户型。针对不同的消费需求，设计了从60m2～120m2的30多种的细分户型，灵活多变，可任意拼接，变换户型最大限度满足各种类型的需求。
　　2、灵活的可改造的住宅室内空间。由于本片区内设计有一定量的小户型住宅，随着生活水平的提高可能出现不能满足居住要求的情况，因此在设计中考虑了左右、上下户型合并升级，拼合成大户型的可能。同时在户型的设计中尽量考虑为住户自我升级提供可能，如大进深凹入式阳台，可封闭改造为小房间或厅的一部分等等。
　　3、宜人的交往空间。为延续农民“爱串门”这一传统文化习惯，满足居住者在私密性得到保障下热切希望有交往机会的需求，本设计中在部分户型的底层采取加大单元入口、架空一层、扩大门厅等手法，来提供一定的交往场所，为公共活动提供空间。
　　4、现代感与乡土气质结合的建筑造型。建筑用材采用米色无缝小块面砖拼贴，局部嵌以棕褐色大块面砖，同时用白色氟碳漆涂料装饰面板构架，灰蓝色漆喷饰金属空调百页，栏杆、屋面采用棕红色陶土瓦铺贴。通过上述材质色彩的表现反映现代感与乡土建筑气质的结合，创造独特的建筑语言。
　　总之，“新生活”是一个高品质住区的内涵，是我们期待的美好目标。它建立在科学可行的理念基础之上，包含在全新的规划设计手段之中，同时具有得天独厚的地理人文社会环境和先进的项目组织建设模式，它具有美好的前景，必将为中低收入人们提供一个理想的“新田园城市生活”空间。
　　“田园新城”项目运作模式
　　“田园新城”是济南市建设委员会根据《田园城市》理论，按照“城市运营”的运作思路，用市场经济方法，探索该市城乡结合部旧村改造新方法，推动中低价商品房和重点工程安置房建设的一个新项目。该项目由济南市住宅产业化发展中心具体实施。
　　按照田园城市的规划理念，“田园新城”由道路与绿化带分隔成街坊式布局，这就为城市运营提供了空间、布局，也为城市运营提供了物质条件。
　　运作方式：“田园新城”主要采取“城市运营”的运作模式，在政府和开发商之间建立一中间机构“城市运营商”，用市场的方法，对大型社区进行统一征地、统一规划、统一组织，分期分片建设，建成后统一管理。“城市运营商”通过对基础设施和产业布局进行统一规划集中建设，在土地招、拍、挂之前进行集中投资，从而提高大型社区的综合竞争力，提高城市居民的生活质量。
　　具体方法是：由住宅产业化发展中心与有实力的投资商在明确相应责权利的前提下，共同组建“城市运营公司”，以规划建设大型住宅社区为主要内容，对该区片内的土地征用、村民安置、基础设施建设、产业布局、被拆迁居民就业等方面进行整体规划统一建设、统一管理、统一运营。在完善相关建设手续、完成土地熟化、实施区片内基础设施建设的基础上，将整个区片划分成若干子项目，分别确定项目价款底价，在土地市场进行招标、拍卖和挂牌。区片内基础设施建设统一管理统一运营。城市运营包括两方面的主要内容：一是土地运营，二是基础设施的运营。
　　操作思路：
　　一是统一办理规划、建设手续。由城市运营商统一办理相关建设手续，缩短项目开发周期。完成详细规划设计，包括对区片内的住宅开发、商业用房建设、基础设施、产业布局等方面进行整体规划。减少二级开发的难度，提高城市建设的速度和质量。
　　二是统一拆迁安置、征用土地。规划范围内的土地统一征用，在总体规划阶段，充分考虑业态分布，考虑村民就业，设计商业用房作为安置载体。计划建设36万平方米村民安置用房，对五个村居共6500人进行统一安置。为安排村民就业，解决失地村民的长期生活来源问题，计划按被拆迁居民人均10平方米建设商业用房，作为村民安置的重要组成部分。
　　三是统一建设相关配套设施并进行管理运营。“城市运营商”代表政府统一建设城市基础设施。新建区片内的城市道路、管网、水、电、暖、通讯等基础设施，以及学校、医院、商场等配套设施由“城市运营商”负责投资建设、经营。补充市财政在基础建设资金的不足。由政府收取的城市建设综合配套费部分划拨给“城市运营商”支配，“城市运营商”自求平衡，自负盈亏，以便基础设施迅速配套到位，提高大型社区的综合竞争力，提高人们对大型社区物业的投资预期。
　　四是土地运营方式：土地“招、拍、挂”。以“田园城市”理论和“新城市主义”的设计理念规划的社区，以5公顷左右的居住街坊为主要功能单元，街坊之间相对独立完整，有利于分期建设。各街坊的土地可独立招、拍、挂。以评估方式确定项目价款底价，在土地市场以招、拍、挂方式确定二级开发商。其中，土地征用、熟化等土地前期开发工作仍按土地收储程序，由城市运营公司与市土地储备中心签订协议，以土地储备中心为主体，城市运营公司具体操作，土地储备中心负责监督管理，进行土地招、拍、挂。实施土地招、拍、挂中，高出底价部分由土地储备中心与城市运营公司按4：6比例分配。
　　五是实施配套设施及相关资本的营运。主要对区片内医院、学校、商场等设施采取拍卖或承租等方式进行有偿转让，新建区片内的城市道路、管网、水、电、暖、通讯等基础设施进行管理运营，并对道路、标志性建筑冠名权以及户外广告发布权实施拍卖，获得相关收益。
　　主要意义
　　城市运营商是随着城市化进程加快，一些大型和超大型项目的实施应运而生的一种新型经济主体，其上承政府、下启一般开发商，通过对大型片区的整体规划和运作，一方面替政府完成相关基础设施建设、优化片区内产业布局，从而提升城市形象和功能，带动整个区片发展；另一方面为二级开发商提供手续完备、适应其开发能力的建设项目，使开发商减少工作环节，获得发展机会。同时，自身通过土地增值获取效益，最终实现整个片区经济效益、社会效益和环境效益同步发展。目前，城市运营商的运作模式在北京、上海等城市刚刚开始实践，在济南“田园新城”尚属首次尝试。采用这种方式运作大型区片具有以下几个作用：
　　1、有利于房地产业持续健康发展。以城市运营商模式运作“田园新城”这类大项目，一是可以充分整合开发企业资源，以“分餐制”形式吸收众多中小开发企业参与，举众之力，启动大型住宅社区开发建设；二是使开发企业从繁杂各类建设手续中得以解脱，直接取得条件成熟的开发项目，创新开发项目运作机制，改变传统房地产开发模式；三是推动房地产开发的产业化发展，以集约化生产、规模化经营效应，创造市场新卖点，全面提升行业发展水平；四是优化商品房供应结构，其相对低廉的土地价格和中低价商品房的定位，满足广大中低收入家庭需求，从而构建市场主流，形成投入产出良性循环。
　　2、有利于推进土地收储工作。采取城市运营商与市土地储备中心合作开发大宗土地，一方面有效打通土地收储中的资金“瓶颈”，既执行严格的土地储备工作程序，又拓展了资金渠道，从而繁荣土地二级市场，为房地产开发提供足量土地供应；另一方面，政府在零投入的前提下，通过土地出让金、一定比例土地增值收益以及相关税费等形式获得利益，实现双赢。
　　3、有利于城郊结合部旧村改造。 “田园新城”项目包含区片内五个村居改造，从区片发展、产业布局、住宅建设、基础设施、村民安置、户籍转化、村民就业等方面进行整体策划，实行统一规划、区域统筹、配套建设，将使区片内五个旧村居改造成为环境优美、设施齐全、功能完善的大型住宅社区，这不仅符合广大村民改善生活环境、提高生活质量的愿望，也符合市领导对旧村改造总体要求。此外，还能有效疏散中心城市稠密人口，减轻中心城区承载压力，优化城市空间结构，为“中疏”起到积极作用。
　　4、有利于加快基础设施建设。城市运营公司由于不直接参与商品房开发，其经济效益主要来源于土地增值收益，而土地增值的前提是通过基础设施和配套设施建设，提高区片房地产开发的效益预期来实现。因此，这种模式，使城市运营公司不仅替政府承担了基础设施建设责任，而且责任与效益相联，实施区片内的基础设施建设由被动型变成主动型行为，成为强劲动力，推动其快速发展。同时，大量人口集聚也带来对区片外的基础设施新需求，从而带动周边地区基础设施建设。 



 

原作者：济南市住宅产业化发展中心　江苏省建筑规划研究院　王全良 梅耀林
来 源：《住宅产业》
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