“国六条”专家解读
集美大学房地产发展研究所所长李友华：以结构性调整为主

    从“国六条”发布的５月１７日到今天，刚刚过去一周的时间。在这短短的七天中，见惯了风雨的房地产市场似乎显得波澜不惊。虽然这是今年继央行加息后的再一次宏观调控，但此次推出的六条措施是纲要性、指导性的。各方人士普遍认为，各地更详尽的调控政策还将在近期陆续出台，届时，房地产市场的总体发展走势将更加明朗。
　　虽然许多开发商已经感觉到山雨欲来风满楼的现实压力，但在上一周，厦门的房地产推盘却并没停止，仍有几个项目如期开盘。记者在走访了几个售楼处还发现，虽然“国六条”让许多欲入市的购房者产生了持币观望的心态，但售楼处的总体人流却并未下降。其实，对于“国六条”及其后市的影响，各方都在耐心观望和等待。
    对此，本报记者专访了集美大学房地产发展研究所所长李友华，他从专家的角度对“国六条”的出台背景和指向，谈了自已的理解和看法。

背景解读

    李友华：文件首先交代了“国六条”出台背景。去年国家系列宏观调控政策出台后，以北京、深圳为代表的大城市房价仍然没有得到有效控制，相反还出现了大幅反弹，不仅社会反映强烈，而且也给房地产市场的健康发展埋下了隐患，房价过高、结构不合理等问题显得尤为突出。在很多地方，大户型、高档住宅仍然占很大比重，中小户型、中低价位的住房严重供不应求。同时，社会住房保障体系也不完善。因此，中央觉得有必要采取措施，继续实施调控。
    此次宏观调控总的方针是为了让房地产市场健康有序地发展，而并不是为了打击整个市场。首先，“国六条”肯定了房地产业的地位——我国的支柱性产业。同时也指出，此次调控是分类指导、区别对待，不再实行“一刀切”。中央和地方政府将通过政策调控温和的将市场的泡沫挤出，稳定房价，使价格逐步回归理性，同时，通过国家对住房结构的调整，以满足各个阶层对住房的需求。
    可以说，与前几次的调控不同，过去许多措施是直接针对于市场或市场中的经营主体与消费主体，针对交易过程与交易对象。但此次调控的重点则在于政府的管理、引导、规范、监督，让曾经出现的中央政府调控措施与地方政府经济利益的某些冲突转化为合力，共同解决市场中的供给结构。

条款解读

第 1 条

    “切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。”
    李友华：与去年调控政策不同的是，今年国家调控的直接目标不是针对高房价和市场，而是将重点放在了住房结构的调整。在亚洲，除了新加坡，其他国家和地区都曾在房地产市场发展中犯过错误，这主要是因为新加坡有一套完善的住房保障体系，才使得房地产市场能够良性发展起来。
　　解决住房问题，首先要改变住房消费需求的观念，改变住房消费的模式。解决住房问题，要建立从无到有、从大到小、从租到买、从旧到新的梯次消费结构。完善住房保障体系就是要逐步建立多层次消费群体的住房问题。买不起房的靠申请廉租房解决，买得起房但经济实力一般的人靠市场中的中小套普通商品房解决，经济实力较强的人则完全用商品房来解决。同时，豪宅也是为了满足部分消费群体的需求，也可以适量建设。无论是“补砖头”还是“补人头”，政府必须承担低收入家庭的住房困难，而不能完全靠市场解决购房问题。
　　现在住房结构不合理的问题越来越突出，出台“三限政策”的呼声越来越高。“三限政策”，即对新开工的住宅建设项目采取“限比重”、“限面积”、“限价位”的三限政策。而且，实施“三限”的住宅项目，与经济适用住房不同，仍然属于商品住房范畴，其地段不能像经济适用房一样，不要远离市中心，而且将会占到市场的相当规模。今后，作为普通商品房与经济适用房的“夹层产品”，“三限”住房要成为市场的特殊商品。
    编后：应该说，解决中低收入人群和家庭的住房问题，是商品房市场良性发展的前提，也是一个牵涉到社会大多数群体利益的问题。对于目前一些城市商品房价格过高现象，无论是官方还是学者都认为，要以建设普通商品房、经济适用房和廉租房为首要任务。虽然这个任务显得任重道远，但却是必须要走的一个路途。

第 2 条

    “进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售的有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。”
    李友华：过去国家对土地和金融的一贯政策是“紧缩地根，紧缩银根”，结果使得供需失衡。此次对土地政策的修正，就是要科学地制定土地政策，以此调整住房结构及房价。与此同时，数据显示，２００５年全国房地产百强企业共储备土地面积４亿多平方米。这表明不少开发商确实有囤积土地的问题。今后国家将加大对这种行为的严惩力度，坚决执行一年以上不使用要收取闲置费，两年以上不用就要收回的土地政策。
　　税收、信贷政策是政府打击炒房的一种手段，关键是看力度，而且不能“一刀切”。对于第一次购买普通商品房的消费者，在契税以及首付比例上应当适当放宽。而对于多次购房、循环买房的人则可以提高首付比例，征收较高比例的税费，让投机者无利可图。同时，国家也已经注意到，现在有一些国际投资客将大笔资金投向中国房地产，所谓的“热钱炒房”，对于这部分人更应该在信贷、税收方面加高门槛。
    编后：去年上半年的宏观调控，主要针对的目标就是“炒房”。从税收、信贷和交易程序上出台了多方面的措施，对部分炒房族的行为加以遏制。而此次“国六条”所指向的范围则更广，特别是对房地产市场的第一个环节——土地开发做出了更为严格的规定，从多方面制止囤积土地和房产的现象。

第 3 条

    “合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。”
    李友华：城市规模发展速度过快，使得大量城市和农村人口失去了土地和原住房，不仅增加了被动性住房需求，还因此引发了一些就业以及拆迁补偿等问题。在房地产发展非正常时期，可以考虑减缓城市拆迁的规模和进度。
    编后：旧城改造和旧村改造是近几年房地产开发的热点。虽然对城市建设发展起到一定的积极作用，但由此引发的问题也不少。对此，“国六条”提出了“合理控制”和“减缓”两个大方针，具有很强的指导意义。

第 4 条

    “进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。”
    李友华：这是对去年国家宏观调控的一次重申和补充。商品房是商品，但不是普通的商品，它具有消费和投资双重功能，在目前我国投资渠道较少的情况下，不少人将投资转向了房地产。在这种卖方市场的情况下，开发商利用自己的垄断地位，囤积房源、发布虚假信息、实行销控，使得房地产信息严重不对称。
　　去年宏观调控开始后，国家就一直在整顿和规范房地产市场秩序。此次调控重点强调要对开发建设全过程进行监管。要求开发商实行透明售房，比如国家政策出台后，南京就针对性地出台了“新十条”，主要是针对销售过程中的不规范行为。比如“新十条”规定：禁止未取得商品房预售许可证，不得发布销售广告、擅自收取定金、预付款或以办理ＶＩＰ卡等其它形式收取费用；取得商品房预售许可证后三十日内不开盘销售的就视为囤积房源。此外，新规定还要求开发企业不得制造虚假信息，炒作房价或有意囤积房源等。相信不久各地也会出台相对应的政策。
    编后：对于购房者来说，与开发商的交易就像是一个斗智斗勇的过程。之所以有这样的问题，很大程度上是因为市场秩序的不规范。而在这中间，政府所扮演的角色就非常明确：用法律法规规范市场秩序，加强房地产开发建设的全程监管，对不良的市场行为进行严厉的打击和处罚。只有将这个角色演好了，市场也才能向更好的方向发展。

第 5 条

    “加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。”
    李友华：第五条与第一条有相吻合之处，同时该条强调了规范发展经济适用房。目前全国在经济适用房建设方面出现了一些不规范的事件，比如有些地方的经济适用房“不经济”，价格与普通商品房相差无几。还有的地方经济适用房建设标准过高，以及存在分配及转让出售制度不合理等问题。今后国家要加大对此类事件的查处，实行“问责制“，甚至可以考虑“问罪制”。
　　同时本条还强调了今后国家将加大对二手房的流通与交易，同时促进租赁市场的发展，以缓解目前存在的住房矛盾。
    编后：在北京等地，出现过开着宝马车去买经济适用房的现象，让人们对以解决中低收入家庭居住为目标的经济适用房产生一定的疑虑。对于这种在发放过程中的不合理现象，政府也出台了许多措施，此次将其作为重点问题提出，相信会有更新的相关政策出台。同时，对于租赁市场的关注，也表明政府会对各级市场的各环节都有效调控。

第 6 条

    “完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。”
    李友华：现在国家对房地产的统计很不规范，比如在空置率的统计上，就有几个部门的不同数字。而统计数据又直接影响着国家各类政策的出台，因此，国家力求今后各级部门的统计数字一定要准确、全面、及时，这一点是非常有必要的。
    编后：准确详实的统计数字对政府决策的作用至关重要。因此，建立透明、真实的信息渠道也是工作重点。在网络如此发达的时代，信息传递和真实性对多方面都是一种考验。

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来 源：海峡导报
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