本人三十出头，年收入15万,妻年收入8万，二人工作收入稳定，身体健康，均有医保、养老保险、社保和住房公积金；BB出生一年。


现有住房2套，均100平米左右，贷款已还清，一套出租月入2K，一套自住；股票10余万，基金6万，存款5万，保险若干；目前月开支3-4K；预计宝宝长大后月开销+1K。


目标：因接乡下父母同住，想于3-5年内供市郊别墅一套，或复式200平米以上，估时房价100万，有公积金15万，10年还清贷款，另需购中级车一辆15万。


如何更好的配置财产，请各位高手多多指点。 


网友“理财师追求卓越”提供的理财方案：


这是一个比较典型的富裕人士理财案例，虽然我不是高手，但也愿意为你支支招，并愿意就此和各位版友交流。 


从你提供的信息中可以看出，你具有较强的经济实力，资产分布比较多元化，难得的是已经具备了较好的理财意识。现对你的理财做如下分析和建议，供你参考。 


基本情况分析： 


1.现有资产： 


动产：存款5万、股票10万、基金6万、保险若干(由于没有提供具体的数字，根据你的经济情况，假设保险费已一次性全部交清)、公积金15万。 


不动产：房产100万(两套房产均按50万价值算)。 


2.未来现金资产收支： 


2005—2008：平均月收入2.15万，其中房屋1出租月收入0.2万，工资收入1.95万；月生活支出0.4万，月净收入为1.75万元； 


2009—2017：保守估计工资收入与前面持平，平均月工资收入1.95万，2009年起房屋1和房屋2出租月收入共0.4万，月收入合计2.35万；支出上，月基本生活支出0.4万，父母接过来，孩子也已逐渐长大，月支出增加0.2万，买车后月支出增加0.15万，月供若干(见后面的分析) 


3.风险偏好 


由于无从得知你的风险偏好，在这里我们做一个假设，即：你目前的动产配置能够反映你的风险偏好。你目前的动产投资品种中存款5万，股票10万、基金6万。将大部分的动产投入到股票和基金中，表明你属于风险喜好型。 


4.理财目标 


(1)2007年底购买价值100万元的郊区期房别墅一套，申请10年按揭贷款，房屋2008年装修入住，装修费用15万元； (这里没有具体的贷款额度，贷款多少合适在后面的分析中将会提到) 


(2)2008年购买价格为15万元的汽车一辆；(买房时间与买车最好能在不同年度，一是因为房屋很可能为期房，二是在不同的年度有助于缓解时间压力和财务压力，毕竟买房和买车都需要做慎重的选择) 


理财分析与建议： 


1.2007年底买房需要申请多少贷款？如何还款？ 


你面临的一个重要决策就是：买房申不申请贷款，申请多少贷款最合算？先来看两种极端情况，a：申请80万的贷款(最多也只能申请8成按揭啦)，b：不申请贷款(前提是你出售现有住房并抛售股票、基金)，但显然这两种极端情况对你来说显然都不现实。


就a而言，贷款额过高不仅会在未来产生较大的还款压力，而且你买房时便有部分货币资产收益率低于5%的年住房贷款利率，不把这部分资金用来首付是一种浪费。


就b而言，因为你出租两处房子的年收益率为5%左右，这个收益率与按揭贷款的利率相当，而且你还是房子的主人，正所谓“以房养房”，所以出售房子买房显然不合适。股票和股票基金的长期收益率更高，抛出更不合适。 


那么申请多少按揭贷款合适呢？这里实际上就涉及到资产收益率与5%的年贷款利率孰高孰低的问题，如果可预期的收益率高于银行按揭贷款利率(5%左右)，则多贷款是划算的，如果预期实现的收益率低于按揭贷款利率，则应多首付，少贷款。因此，该版友应该把年收益率低于5%的资产用于支付首付。所以，问题的关键在于你到2007年底的资产中有哪些资产的年收益率低于5%。 


现在可以确定用于支付首付的部分是： 


(1)全部公积金资产20万。公积金资产几乎不增值，应该全部用于首付。你在三十出头便能在2004年有15万的公积金，可见公积金较高，假设其夫妇工作时间平均为10年，则平均每年提取的公积金为1.5万，这样到2007年年末可用于支付首付的公积金应为15＋1.5×3.5＝20万元。 


(2)2007年的全部收入21万。你在2007年一年内的净收入(约1.75×12=21万)由于投资成本和投资期限的问题，年收益率肯定低于5%，这部分资金可以用于支付首付。 


(3)截至2006年底全部动产余额(包括股票、基金、存款)的15%，计11万。一般而言，你在2005-2006年间将约有30%的资产的年收益率是低于5%的，其中包括15%的银行存款。除去为满足流动性需要而必须有的15%银行存款，则2006年底的动产中将有15%的资产年收益率低于5%，这15%的资产也应用于支付首付。这一部分的金额＝15%×【现有资产21万(10＋6＋5)＋2004至2006年的净收入52万(1.75×12×2.5)】＝11万。 


综上，建议你在2007年底买房时支付首付约50万(20+21+11)，申请50万银行贷款。 


下面，再来看看应选择何种还款方式。 


我们知道有等额本金还款和等额本息还款两种方式，不计算货币时间价值的话，前者前期归还的金额比后期大，归还的总利息更少，后者归还利息更多。虽然你收入比较高，但小孩越大所需要的支出也就越大，因此在还款方式的选择上最好是选择等额本金，从2009年至1017年还款额将越来越小，这有助于减轻后面孩子教育支出的压力，保持相对稳定的支出。


通过理财工具计算可以得出，贷款50万等额本金还款的首期还款额为6300元，这笔在所有还款年度中最高的月供在2008年的月收入中占比多少呢？2008年版友尚未搬进新家的时候净收入最少(此时还没有将第二套房屋出租)，为1.75万，6300元的还款额占比还不到40%，可见，这样的贷款成数和还款方式是比较合适的。 


2.2008年装修买车：钱从何来？ 


2008年有两笔大额支出：收房装修与买车，这两笔支出共计30万元，都是通过现金支出，没有贷款。2008年的净收入为(1.75-0.75)×12＝12万元，因此2008年度有近18万的资金缺口，需要以前年度的资金补足。


银行存款比例按15%计算，则你在2006年末可有约11万银行存款，保留5万作为机动支出，则2006年底可拿出6万存款投资债券产品或补足买车装修费用。这样，还有约8万元的资金缺口，由于此前收益率低于5%的资产已基本上用于支付首付，因此此时建议赎回预期收益率在5%-8%的基金产品约8万元，这部分基金产品在你的投资组合中应该是占最大部分，基本上都是债券型基金。 


3.2005-2008年该如何运用可支配净收入 


这段时间的可支配收入运用要同时注意流动性和增值性，在投资组合中，银行存款应占15%左右的比例，并随着资产的增加最终稳定在5万元左右。 


(1)2007和2008年都要发生大笔支出，考虑到投资期限和投资成本，这两年的收入都不适合做投资，最好以银行存款(或货币市场基金)的形式存放。 


(2)2004年，存款收益较低，目前市场时机较好，建议增加2万元购买债券型基金。 


(3)2004至2006年距大笔支出的发生还有较长的时间，因此，这一期间的投资更应注重收益，流动性是次要考虑。建议在近期，15%银行存款，50%购买股票型基金或进入股市，35%购买债券型基金或国债。从2005年下半年开始至2006年，银行存款已超过5万元，可以50%的月可支配收入购买股票型基金或进入股市，50%购买债券型基金。 


(4)2007年年底买房，首付50万，支付公积金20万，07年收入21万，视市场时机赎回债券型基金、支取存款共9万元。 


(5)2008年年底装修买车，费用30万，通过08年收入支付12万元，视市场时机赎回基金产品、支取存款共18万左右。 


这样，截至2008年底，你的各项可动资产余额大致为： 


股票资产： 10×（1＋10%×4)＝14 


初始基金资产： 6×（1＋8%×4)＝8 


后续购买基金资产：21×2.5×50%×（1＋8%×2)＝30 


存款：【9＋18】(为买房首付和买车装修支出)-【2＋21×1×35%＋21*1.5×50%】(此部分为赎回的债券型基金)＝2万 


总计：54万元 


4.2009——2017年的收入运用 


从2009开始，你将已经住进新房，并成为了有车一族，这一阶段你的支出压力将要明显比以前增大：第一，平均每月要支付6500元左右的月供(扣除1000元的公积金后为5500元)；第二，每月将会有至少1500元左右的养车支出；第三，父母和你住在一起，孩子逐渐长大，你每月的收入将平均增加1000元左右。但同时，你的收入也有所增加，因为你可以将原来的第二套房子出租赢得2000元左右的月租。总的看来，假设你们的工资收入没有增长,你这一阶段每个月的净收入为：2.15+0.2-0.4-0.55-0.15-0.1=1.15万元，也就是说每个月的可自由支配收入为1.15万元。 


由于你们有较高的月收入，这段时间你的日子仍然是很丰盛的，此时你最重要的事情也许就是要为孩子在18岁之后的大笔教育费用(如出国)做准备。虽然你属于风险喜好型，但在这个阶段你的投资风格应趋于保守，建议压缩投资股票和股票型基金的比例，将更多的可支配收入通过定期定额的方式购买债券型基金等风险较低，收益适中的产品。 


行动方案： 


1.现有资产配置 


由于存款收益率太低，建议将5万元存款中的2万购买债券型基金。 


2.2005-2006年的收入运用 


月净现金流入1.55万。截至2005年上半年，15%银行存款，50%购买股票型基金或进入股市，35%购买债券型基金或国债。从2005年下半年开始至2006年，银行存款已超过5万元，可以50%的月可支配收入购买股票型基金或进入股市，50%购买债券型基金。 


3.2007年收入运用 


月净现金流入1.75万，全部存入银行或购买货币市场基金，年底买房时提出21万元。 


年底视市场时机赎回债券型基金和支取存款共9万元 


4.2008年收入运用 


月净现金流入1万，全部存入银行或购买货币市场基金，年底买车和装修时提出，并根据市场时机赎回基金或存款共18万元。 


5.2009-2017年 


月净现金流入1.15万，其中20%做存款，2009-2014年投入40%购买股票或股票型基金，40%购买债券型基金或同等收益产品；2015-2017投入30%购买股票型基金，50%购买债券型基金。2017年之后的收入20%做存款，80%购买债券类产品。 


*由于你没有提供关于保险的数据，因此在所有的分析中没有涉及到这方面的内容。但对这位有着高收入和高支出的版友而言，保险的重要性再怎么强调也不为过。 


*部分数字为约数，没法做图表，繁琐之处见谅。 


附言： 


理财是一个动态调整的过程，未来充满了不确定性，市场和投资收益是不可知的，大项支出发生的时间也是不可知的，所以这里的理财建议只能是一个方向性的，在操作过程中还需要根据实际情况作出更好的调整。这也是为什么只能是说“理财规划”的原因。 


虽然面临着很多不确定性，但是对自己的未来尤其是3到5年的财务情况做一个规划还是非常可行的，也是非常有必要的。“预则立，不预则废”。如同工作一样，没有计划的生活也是可怕的。通过做一个大致的理财规划可以让我们在既定的财务轨道上行走，从容避免生活中的大起大落。 


希望我们都能树立起理财意识，逐步提高生活品质。

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来 源：装修论坛
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