今年以来，广东、深圳和上海的房价陆续出现下跌，北京的一些二手房中介公司也关闭退出市场，在'拐点论''打折风'的影响下，众多购房者产生观望情绪。业界专家认为，北京的房价是涨是跌不能一概而论，总体上三环以内的房价不会下跌，而三环之外的房价会有一个回调过程。  

三环以内土地稀缺房价难降

供求关系决定价格走势。北京三环以内所拥有的教育优势、医疗优势吸引着愈来愈多的购房者。而三环以内可用于开发住宅的土地越来越少。居住人口密度高的平房区开发起来成本太高，一些房地产开发商并不愿意触及这一领域。  

记者近日来到位于二环之内的广渠门北京上舍售楼处。一位售楼小姐对记者介绍说：'上舍楼盘位于二环以内，普通住宅毛坯房，现已封顶做外装修，今年年内入住，均价21000元/平方米。'据她介绍，由于这个楼盘位置优势突出，开盘以来卖得很好，没有任何折扣。  

今年5月份，北京推出46个楼盘，从环线分布上看，这46个楼盘有22个位于五环外；14个楼盘位于四环至五环；有4个楼盘位于三环至四环，包括西海2008、优筑二期、万泽·御河湾及奥东18；有6个楼盘位于二环至三环内；二环内无新项目入市。这也印证了三环之内商品住宅越来越少，价格很难下降的观点。  

与此同时，京外以及境外投资者涌入北京购买房屋，需求旺盛直接导致房价升高。正如万科董事会主席王石在其博客上表示，只要北京不限制外地人在北京购买房屋，北京的房地产行业仍然会呈刚性需求趋势。

三环以外房价高昂 打折也不好卖

受汽油价格持续上涨、北京交通日益拥堵、房价持续高涨的多重影响，三环以外的房子现在打折也不好卖。三环以外的一些楼盘打折、返现金、送汽车都'不过瘾'，甚至开始了买房送房，房价终于破冰。  

据北京市统计局发布的消息，今年3月份，北京四环路以内住宅期房平均价格为16935元/平方米，四至五环路为16500元/平方米，五环路以外为8810元/平方米。位于西三环苏州桥的南悦园是现房，普通住宅毛坯房均价27000元/平方米。一位在此看房的年轻人对记者说：'不是观望是买不起！' 

北京市统计局发布的最新数据显示，1至5月，北京市商品房销售面积为360.3万平方米，比上年同期下降46.1%。其中，现房销售面积121.4万平方米，期房销售面积238.9万平方米，同比分别下降23.9%和53.1%。从住宅销售套数看，1至5月，北京市住宅销售22975套，仅为上年同期的54.5%。一些房地产开发商对这一统计数据认为，房源少，销售量才下降。其实，房价过高消费者无力购买，才是造成交易量下滑的一个必然因素。  

一面是政府抑制投资过热，减少房地产的投资；另一面是需求不断增加。两种力量使得北京的房价不断攀升。  

今年1至5月北京市完成房地产开发投资615.9亿元，增速较4月份回落1个百分点，较一季度回落6.9个百分点，房地产投资连年增幅回落使市场上住房供给总量的增幅也有所回落。 

近几年，北京市商品房施工和新开工面积持续下降。今年以来，北京市商品房竣工面积为553.5万平方米，同比下降11.9%。其中，住宅竣工面积344万平方米，下降25.2%。  

而商品房销售更是低迷。1至5月，北京市住宅销售面积为266.3万平方米，同比下降48.8%，降幅比一季度扩大0.9个百分点。其中，现房销售面积62.1万平方米，期房销售面积204.2万平方米，分别下降46.2%和49.5%。从住宅销售套数看，1至5月住宅销售22975套，为上年同期的54.5%。  

房价结构性回调已是必然

北京金福地房地产开发有限公司的一位负责人对记者说，现在房地产行业面临着严峻的压力。开发商捂盘惜售也好，囤积房源也好，都必须在充足的资金支持下才能完成，而在国家信贷紧缩的情况下，许多开发商都面临着资金链可能断裂的危险。开发商都想尽快将手中的房屋变现，而急于变现的方式无论是打折，还是送礼促销，都将会使房价进一步下跌。  

这位负责人说，一方面，北京房价已经经历了近10年的上涨周期，在这个周期里，大量商品房被投资者和投机者占据。一旦房价下降，将逼着这些投资者和投机者出售手中的多套房屋，这无疑将放大商品房市场的供给。另一方面，在商品房快速发展的10年中，大量真正需要商品房又买得起的人基本上已经完成了购房行为。这意味着，上述商品房市场供需失衡的局面有可能发生改变。因此，三环外的商品房，由于其稀缺性相对较弱，预计价格将步入下行轨道，而这绝非'拐点'所能涵盖。因此，即便是多数项目采取打折促销的手段，购房者仍在持币观望。  

据北京市土地整理储备中心的数据统计，4月份北京土地成交共计7宗，成交面积60.5万平方米。其中住宅及含住宅项目用地仅有1宗，成交面积共计38万平方米。这位负责人分析认为，土地交易尤其是住宅用地成交量的大幅减少，一方面说明目前开发商的资金链在从紧货币政策的调控下已经出现短缺，无力再拿地；另一方面也说明，开发商为减少投资风险，采取静观其变的策略。 

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来 源：经济参考报
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