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制度建立了，建筑构件和部品的市场就有了生产这些部品的厂子也就有了，房子就顺其自然地工业化了。
去年，我在澳大利亚墨尔本买了一栋新房这是一栋“工业化房子”。因为这栋房子几乎所有的建筑材料都是工厂按照国家标准生产的半成品或成品，建筑商只是买来这些住宅构件和部品，按照设计图纸组装。
亲历工业化造房
我的这栋新房是如何营造起来的呢？从地基说起。建筑商打地基的水泥是从专门从事搅拌水泥生意的公司买来的铺上钢筋、下好螺栓，规定好时间，搅拌车就把水泥送来，现场浇筑。这样就不会出现标号不够、配比不当或偷工减料的问题。
建筑商买来加工好的木龙骨架或轻钢结构骨架，现场拼装房屋结构。木龙骨架所使用的木材是用原木经配比加工制造，看似不粗，但承载力大大超过原木，轻便且易于安装，还防腐防虫。据说这样使用木材相当节约，原木利用率高达95%，而砍一棵树来造房子，去皮去枝，利用率恐怕只在60%左右。由于结构轻便又能承重，整栋房子不一定需要承重墙。特别需要指出的是，这些木料长短粗细不一，各有各的功能，必须按图拼装，在这个意义上，它们已经超出了传统建筑材料的意义，而是一个独立的建筑部件，即一种“住宅部品”。
他们接着买来石膏板、保温板、防潮纸和压成木纹的塑料板或聚乙烯贴面做墙体。这些材料都是高度工业化的化工产品，很轻很薄，但是，有些标准产品在隔热和保暖上的效果已经超过传统的砖头，尤其是这些材料节约了珍贵的黏土。
也有人使用黏土砖砌在外面，再用勾缝做装饰。即便使用砖头的住宅，砖头用于外墙的功能也主要是隔热和保暖，而非承重。室内完全没有砖墙，全部使用木龙骨架或轻钢结构骨架来支撑建筑和分隔室内空间，于是，室内布局的变化相当自由，如果使用砖头作为承重墙，室内布局的调整几乎不太可能；在这里，人在室内所接触到的全部是木质或化工纤维的墙体，都是中空的，所有管线设置其中，既安全又美观。
最后，他们买来各类成型窗框、窗户以及门框与门，直接安装。这些东西当然就是工业产品，铝合金或塑钢材质的。这样，住宅的土建工程也就大致完成了。接下来就是安装水电气。水电气设备及其管线也都是标准的工业产品，内装饰材料同样如此。
这就是所谓“工业化造房”，与我们搭积木造房子的原理一个样。
实现工业化造房的基础，是住宅用构件和部品大多实现标准化和系列化。按照住宅建筑的各个部位和功能要求，将住宅进行部品部件化的分解，使其在工厂内制作加工成半成品，运至施工现场组装，并保证这些部品安装到位，满足功能要求。
住宅用构件和部品专业化、商品化和社会化程度很高。在欧美澳加这些发达工业化国家都能见到相似的建材超市，琳琅满目，选择余地大得很。
要真正实现“工业化造房”，还必须有标准化的建筑技术制度、政府建筑管理制度、建筑保险制度、住宅金融制度和法律制度作为保证，绝不是有了建筑部品生产厂家就可以实现住宅工业化。
在我国实现“工业化造房”，当务之急是完善“工业化造房”制度，特别是政府制度导向下的建筑保险制度和住宅金融制度，当然还要有法律基础。实际上，西方发达国家在住宅工业化起步开始时的技术绝对不如我们今天，但他们有制度、市场，住宅工业化就展开了。
制度建立了，建筑构件和部品的市场就有了生产这些部品的厂子也就有了，房子就顺其自然地工业化了。在住宅工业化问题上，我们不缺技术与投资，我们缺的就是制度保证。这是西方经济发达国家住宅工业化的历史经验。
工业化造房进程
1990年代初到澳大利亚时，我们租过建于1930年代(二战前)的住宅。那所住宅，特别是它的木制开扇窗、屏门、围栏、楼梯和阶沿石，的确精致，但却是工匠现场制造的部件；住宅墙体甚厚，冬暖夏凉；因为采用重型和梁柱结构技术，用砖头作隔断，每间房开间很大。
以后我们又租过1960年代(二战后)的房子，那是当时意大利或希腊移民建造的；那所房子已经是工业化的产品了，只是水平比今天要低许多，比如结构四四方方，无檐平顶，就像一个火柴盒；使用木质框架支撑整个结构，没有承重砖墙，当时直接使用在工厂加工好的原木，所以承载强度不大，开间小了许多；室内隔断墙还是使用木质夹板，房主特别担心白蚁，铁质窗户也不太容易关严。当然，它已经采用标准化的钉和螺丝，把工业化木材拼接起，住宅结构比原先要轻许多。
接下来是我们现在居住的1980年代的住宅，这所房子的所有框架还是使用原木构造，但室内隔断墙已经使用化纤材料板了；由于工业塑料和铝合金的进步，窗户完全工业化，至今我们还可以买到更换它的配件；比起2006年买的住宅，这个住宅的开间要小得多，原木承重能力的限制是根本原因。
最后，就是我们现在买下的这个住宅工业化成熟后的2006年的住宅，毫不夸张地说，它已经完全工业化了。从建筑商提交给税务局有关这所住宅的折旧计划中可以看出，整个住宅价格的61.73%可以进入折旧，而38.27%属于劳务和土地价值，不能进入折旧。
也就是说，建筑商用于购置住宅部品的花销占售价的60%以上，而在1930年代，建筑商用于购置建筑材料的花销只占售价的30%左右，因为，建筑商要雇用建筑工匠现场加工除砖瓦和使用设施以外的所有住宅部品。
先造制度后造房
西方发达国家现代工业化造房历史的背后还有两个发展，一是住宅工业化的制度发展，二是这个制度保证下的住宅部品的市场发展。制度和市场相互推进。
1990年代以来，澳大利亚为实现建筑节能，政府修改了住宅墙体标准，如要求和允许使用特殊化纤板和隔热填充材料。标准一改，建筑师就必须修改设计，保险公司也来了，不按设计标准建房，则增加保险费或不予保险；没有质量保险的房子谁敢买？于是，建筑商就得到市场上去买这些建筑部品；有了需求，自然有人投资建厂。在西方发达国家，住宅工业化就是在这样的制度机制下实现的。
这些国家都有一部《住宅法》，接下来就是建筑法、保险法等。我们新买的这所房子就服从多利亚州1993年《建筑法》。按照这个法律的第135款，一个新居住建筑在使用之前，必须得到“建筑担保证书”由保险公司签署的这个证书对整个建筑的质量做6年保险。
再根据2004年《建筑担保法》，保险公司有权签署这份证书的前提，是这个新建筑已经得到“居住许可证书”。在我们这所房子建造过程中，当地政府住宅管理机构分别进行了3次现场检查，一次是浇筑地基时，一次是安装木龙骨架现场拼装房屋结构时，第三次是建造完毕时。必须在现场检查和审查全部设计和购买建筑材料全部凭证后，他们才签署“居住许可证书”。
按照银行贷款规则，没有“居住许可证书”和“建筑担保证书”，绝对不予贷款。
正是在如此严密复杂又相互协调的制度保障下，西方发达国家的住宅才可以实现工业化。消费者并不太担心住宅质量。
不管建筑商愿意不愿意，他们都必须到市场上去买几乎所有的住宅构件和部品，这样做的原因有三，一是可以降低造价，二是可以借到款和获得建筑保险，三是政府规范要求他们必须如此，否则连建筑执照也会被吊销。所以说，住宅部品的市场化是在政府和私人机构的双重干预下建立和运行起来的。
总而言之，住宅工业化至少有六大好处：一是在工厂生产构件和部品，有利于提高住宅建筑质量；二是建筑材料部品部件化，安装简单易行，大大提高生产效率；三是建筑材料部品部件化可以比较彻底地将质量责任划清，便于工程质量管理和保险制度的推行实施；四是可以大大节约原料和能源；五是可以保护建筑现场环境；六是能提高施工现场安全性。
其实，我国完全实现住宅工业化的硬件和软件基本上都有了，问题是我们还没有把它们很好地协调起来，尤其是市场经济的力量与政府管理制度的力量没有结合，工业标准与法制建设还没有结合。
未来，中国不造“小盒子”
当然，西方发达国家的住宅工业化也有瑕疵，疵点还很大。这种疵点集中在建筑历史文化的丧失和对土地资源的消耗上。他们的经验，这两个问题与住宅工业化中所采用的用地标准和建筑标准密切相关。
不同于传统的欧洲，美国、加拿大和澳大利亚这类无自己历史传统且地域辽阔的国家，在推行住宅工业化过程中，消耗了过多的土地资源，形成了蔓延式的城市形态，最终导致基础设施建设和维护难以维系，建筑面貌千篇一律。例如，美国联邦住宅局曾经推行新住宅建设最低标准，包括宅基地规模、退红和整个住宅的宽度，这个标准事实上只认可独门独院式的住宅建设。另外，联邦住宅局曾公布标准化的宅基地设计标准，专门详细地规定了在标准道路两旁的标准住宅。他们把有较宽马路和较深退红的住宅标记为“好”，相反，把传统的和步行规模的街区标记为“坏”。联邦住宅局甚至于规定了他们能够提供贷款担保的建筑形式和风格，他们特别支持“新英格兰殖民地式”的建筑。这样，早期殖民地式的建筑曾一时横扫整个美国，毫不顾及原先已经存在的地方风格。
1962年，美国曾经风靡一首叫做“小盒子”的歌曲，嘲笑当时正在发展中的千篇一律的工业化住宅和郊区景观。歌中唱道：
山边的小盒子，三分钱造起的小盒子，
小盒子，小盒子，
小盒子，都是一个样的小盒子。
绿色的，粉色的，蓝色的，黄色的，
它们都是三分钱造起的小盒子，
它们都是一个样的小盒子。
美国人开始嘲笑，而在意大利米兰，甚至连一些靠社会福利生活的家庭也曾拒绝搬进这种工业化房子，因为他们“无法忍受住进所有窗户看起来都是千篇一律的房子里”。
今年初，我去美国调研，在加州就看到了这种没有文化的景色。澳大利亚未必不是如此。这个教训，我们国家住宅工业化过程中应该避免。
发达国家住宅工业化也并非一个模式。住宅墙体建造预制板施工方式在美国和澳大利亚就不太流行，主要原因是，那里的住宅形式以户式独栋住宅为主，7层及7层以上的住宅只占到1.8%。欧洲国家不同，如法国、俄罗斯、英国等国家就使用这种预制方法建成了高达30多层的大楼，因为有相当数目的住宅是楼房。
所以，我们必须因地制宜，采用多元的住宅工业化模式。如在城市的建成区，土地有限，只能建造高层建筑，所以应当有适宜的住宅工业化模式，如像欧洲人或日本人那样，而对于城镇建成区之外的广大乡村地区，恐怕就要采用美国人澳大利亚人的住宅工业化模式了。
中国式道路
从社会发展角度，西方发达国家1950年代的住宅市场主要面对一对夫妻和几个孩子的核心家庭，自1960年代以来，这种核心家庭买主的数目在发达工业化国家降至17%-20%，而2000年以来，没有孩子的个人或夫妻和单亲家庭几乎占了购房者的25%。社会日趋老年化的倾向，也要求在建设新住宅时就考虑到建筑环境如何可以随人的寿命而变。
从环境可持续角度看，我们都面临全球变暖与土地、能源、水资源大规模减少的严峻形势。于是，发达国家的专家研究了每种建筑材料从开采到运抵建筑现场所消耗的能源总量以及它们所释放的二氧化碳量，计算了它们在变成住宅后所消耗的能源。同时，他们还研究了一种“生命周期分析”(LCA)方法，例如在木材从树林到大梁再到树林整个周期的每个阶段对环境的影响，也就是说，分解建筑材料的降解过程，评估它们各自在不同蜕变阶段对环境的影响。
在这些研究的基础上，他们提出了激进地改变上个世纪的“住宅工业化”模式的建议。因为，建筑材料和设计原则的选择对能源消耗的影响重大，据计算，澳大利亚所有现存建筑物所包含的能量是他们全国十年能量消耗的总量，所以，他们提倡在建筑中减少使用铝合金、钢筋和纤维板材等合成建筑材料，增加对木材的使用。他们还设计了住宅能量有效率的计算方法，以此评定住宅等级。同时，建筑材料和设计原则的选择也决定了一个住宅可以适合多少人生阶段，换句话说，适当的建筑材料的和设计原则可以变化出较多的建筑环境来。
假定他们的这两种思路都是正确的，那么，我们可能需要极为慎重地考虑我们的住宅工业化战略和扶持政策，例如我们究竟是投资建设纤维建筑板材企业还是投资建设木材加工企业，结果差别巨大。我们也要极为慎重地制定住宅工业化战略的建筑设计和技术标准，建设生态文明的住宅走出一条节约能源、资源和保护生态环境的住宅工业化之路。
激进地改变上个世纪的住宅工业化模式在西方发达国家已经有了相当的经济发展需求，因为适合于上个世纪住宅工业化模式的建筑材料和部品生产企业的设备、技术本来就已经到了更新时候。对此，我们的投资者无论在引进技术还是购买设备时都要十分小心。
上个世纪的住宅工业化模式所依赖的消费导向的社会基础也正在西方发达国家发生改变，人们开始考虑如何在减少资源消耗的前提下提高生活质量。对此，我们的决策者可能会面临巨大挑战，因为我们似乎在“内需不足”的情况下就已经有了消费导向型社会的特征。
当下中国，既是一个满足住宅建设量的时代，也是一个把住宅作为表现自己社会地位的时代，同时，按自己的愿望打造住宅依然是国人心中不变的梦想。可是，很少有住宅消费者考虑全球变暖、资源消耗与他们住宅的关系。就拿中国城市家庭空调平均占有量来讲，已经超出所有发达工业国家的水平了，这种消费模式也许与生态文明相距甚远。市场依赖需求没有问题，可是，如果政府决策再跟着不健康的建筑市场转，那就失去了政府对建筑市场的干预功能了。
这些年来，我们在研究住宅工业化时还时常忽略一个事实，从农村、小镇到城市郊区，中国大多数人还是居住在独宅里，这一点与新加坡和中国香港不同，倒是与西方发达国家的情况相似。所以我们应当把住宅工业化的视野再扩大一些。跳出城墙，那里还有一片天地，还有一群需要城镇化的人。
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来 源：新民周刊
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