蔚蓝海上行驶的巨轮风光无限、令人神往，人们却往往看不到水面之下暗礁潜藏、危机四伏，一朝搁浅，风光之外的巨大船体将倾覆。如今中国房地产市场上的商品房正似浮在海面上的巨轮，表面上看来，商品房面积大，装修豪华、品种丰富，其实产品内部隐藏的质量问题，却让人联想到海平面下的重重暗礁。 
　　商品房质量对消费者来说极其重要，它不仅关系到居民的生活安全，也关系到居住的健康与舒适度。然而市场上的商品房质量现状却令人不甚乐观。针对这些问题，记者采访了国家住宅工程中心副总建筑师刘东卫博士。 
　　居住品质渐成住宅发展关键 
　　在中国，自房产作为一项投资巨大的商品进入消费市场以来，引起了越来越多的关注，成为众目所瞩的焦点。改革开放至今，房地产市场高速发展，成功地解决了城市住宅紧缺的问题。在人们有房买、有房住、而收入水平仍比较有限的时候，房屋质量问题一直没有获得足够的重视。随着人们生活水平的提高和房价的渐涨，越来越多的人开始感觉到房屋的质量并未随其价格的提高而提升。 
　　据刘东卫介绍，商品房质量问题由来已久，房屋质量涉及范围甚广，大到居住的生态环境与城市建设，小到设计、建材与装修污染，这当中的每一个环节与细节，都关系到产品品质与未来的居住健康。 
　　目前人们买房，最关心的是面积、位置、价格、户型等显而易见的因素，很少有人关心房屋的品质保障。一方面是因为开发商在产品设计、宣传中刻意强调了这些因素；另外一方面是因为人们对房屋这种特殊商品的质量问题缺乏真正的了解。刘东卫开门见山地说：“长期以来，由于我们对住宅建设与设计的许多重大问题认识不足，严重制约了我国住宅建设的发展，必须要重新审视我们当前的住宅设计与建设的思维模式。” 
　　质量问题并非入门课题，当我国房地产市场解决了城市人口总量与房屋数量的首要矛盾之后，房屋质量问题才慢慢浮出水面为人们所重视。“随着社会经济的发展，国家在不同建设阶段，对住宅和居住环境的认识水平也是不断变化的。”事物的发展无可避免要遵循一定历史规律，在谈到人们对居住品质的认识时，刘东卫说：“二战以后，城市化发展所带来的各种各样的城市问题日益严重，特别是城市的急剧膨胀和居住环境的恶化，使人们认识到居住卫生条件对居住生活质量的影响。从那时起，现代建筑从绿地、阳光和居住卫生学的角度，对当时居住区的规划形成非常好的影响。”二战后，很多西方发达国家已经意识到居住品质与整个社会生活质量的关系，对房屋质量的课题投入大量人力物力进行专业研究，并将研究结果运用于实际。 
　　“住得够大”理性回归“住得更好” 
　　“面积大、品质差是我国目前房地产市场存在的最普遍的问题。”刘东卫直言。现在，市场上的商品房面积越来越大，经济适用房面积甚至也达二三百平方米，表面上看来，单套商品房面积的增加似乎提高了人们的生活水平，实际上，房量的建筑质量并没有得到保障。住得大并非说明住得好，将商品房面积当作衡量居住品质的标准实际上是偷梁换柱，刘东卫呼吁人们将“住得够大”还原为“住得更好”，只有注重住宅品质的房子，才能真正提高生活的品质。 
　　现在距去年国家出台房地产“90/70”新政已有一年多的时间，新政的调控效应亦逐步显现，中小户型市场在快速成长。随着国家宏观调控政策的进一步落实，中小户型住宅将逐步成为市场的主导产品。“中小户型是否能受到市场欢迎，规划设计是关键。”刘东卫强调，“面积小并不意味着居住质量和居住舒适度降低，我们要在现有面积的基础上提高房屋的宜居性。” 
　　站在市场层面，对于开发商而言，中小户型的增加使市场的有效客户面扩大，对于消费者而言，面积小、品质好的房子降低了购买和投资门槛。在此基础上，经过合理的过渡，市场将呈现出购房者与开发商双赢的局面。 
　　刘东卫提示：“我们应该清醒地认识到，当前中小户型住宅设计与建设的讨论——即90平方米品质与面积之争实质上看来，触及到我国住宅发展的核心课题。我们的住宅建设与设计者能否提出新的解决设想，是当前中小户型住宅建设与设计问题的关键所在。” 
　　日本模式可资借鉴 
　　谈到面积小、品质高的住宅设计，地产界专业人士首先会想到日本，尤其是在日本占主流的60～80平方米的集合住宅。国家建设部副部长仇保兴曾强调，小户型是中国住宅必须的发展方向，日本集合式住宅是小户型的典范。 
　　日本小户型住宅起源于战后伊始，当时日本1700万户居民中约有420万户缺房，为在短期内缓解住房紧缺，日本政府建造了大量面积在40~90平方米不等的小户型集合住宅，一直到现在为止，小户型仍是日本集合住宅的主流户型。日本土地资源一直十分紧张，三居室的套内面积也基本上在80平方米左右，为节约土地、争取较高的容积率，日本住宅的户型平面多为瘦形，总面宽较小，三居室为8米左右，而进深则在11~13米之间，日本的小户型建筑有许多可供借鉴的地方。 
　　作为曾经留学日本并深谙日本建筑设计的刘东卫来说，对日本的小户型住宅有亲身的体会。“日本主流户型的厅就16平方米，而主流卧室的面宽是2.7米，除了床之外人刚好可以通过，非常实用。”谈到具体的设计细节，刘东卫说：“90平米以下在日本的指导标准里可以建成三居，而且门厅等各个空间都可以隔出来。这是供需关系或者供求关系的调控，如果拿它和西方国家来比，我个人认为还是比较适度。” 
　　他表示，集约化、高效化是中小户型设计的趋势，其核心是适应现代居住需求，设计更加精细化，需要注意的是节约面积、压缩公摊，中小户型最重要的应该是居家，这点可以向日本学习。 
　　刘东卫说，当前国家要求把思想和行动统一到建设资源节约型和环境友好型社会、合理引导住房消费需求和消费模式的决策部署上，节能节地正是房地产业未来发展的方向。 

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来 源：中国建设报
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