据国家统计局的统计数据表明，2007年上半年房地产业又保持着迅猛的发展势头：1~5月份，全国完成房地产开发投资7214亿元，同比增长27.5%。其中，值得注意的一个细节是房地产业利用外资增长速度异常惊人：在1~5月份全国房地产开发企业资金来源中，利用外资222亿元，增长89.9%。如此高的增长率，其背后的动因有哪些？这对房地产业影响如何？它会推高房价吗？中央政府是否应该采取进一步的"限外"政策？本文着重对上述问题进行深入探讨。

　　"限外"政策反成驱动力

　　2006年7月六部委联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文），即所谓的"限外"政策并未真正阻止外资热炒中国房地产的步伐。其原因在于"限外令"及随后外管局颁发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，只是限制外资投资现成物业，且在房地产开发领域，也只是取消了外资投资房地产开发的优惠条件，并没有其他限制。正是在此政策的驱动下，外资改变了投资策略，由直接购房炒房转变为由收购物业而进入直接开发领域。

　　同时，在去年的宏观调控中，对房地产企业的开发资金的限制要求有所提高，尤其是北京提出住宅开发封顶后才能进行按揭贷款，使开发商获取资金难度加大，这也是助推外资入股国内房地产开发企业的重要原因。

　　对人民币升值形成压力 

　　在人民币升值趋势不断加强的背景下，外资流向房地产领域也就具有了金融效应。外资投资房地产领域并结汇，成为我国国际收支顺差的重要来源，有可能会加剧我国国际收支失衡和人民币升值预期，也会造成人民币基础货币投放过多，间接引起银行信贷扩张，加剧流动性过剩，由此加大货币政策调控信贷规模的难度。

　　值得肯定的是，中国人民银行从今年的5月21日起开始上调汇率弹性幅度，银行间即期外汇市场人民币兑换美元汇率交易价浮动幅度由3‰上升至5‰。此举增大了人民币汇率弹性，增加了人民币汇率的不确定性，迫使外资进入中国房地产市场时面临更大的汇率风险，提高了外资进入中国房地产的风险成本。

　　可以说，这不仅对房地产市场产生了一定的降温作用，也对缓解流动性过剩困境、释放人民币升值压力有着积极影响。

　　助推房价继续上涨

　　外资进入中国房地产市场是否会对房价产生影响？根据经济学理论，房价由住房市场的供求关系决定。近几年来，中国住房市场总体上处于供不应求的状况，而制约有效供给的关键因素在土地而不在资金。因此，主流的观点认为外资进入与房价没有必然联系。通过深入分析，我们就会发现这种观点是片面的，外资进入房地产开发领域会助长房价的坚挺态势。在下列两种情形下，外资的资本因素都会传导到房价上。

　　一是外资在竞地与开发上的资本优势会影响到房价。外资竞地过程中显然会推动地价上涨，而竞地成功进入开发环节后，则可能对住房市场上的供给产生影响。换言之，外资的资本力量可以通过产品差别策略来获得垄断或者寡头地位，也可以通过延迟开发周期策略来获得土地增值，这都会影响到住房市场中的有效供给，从而会影响到房价。

　　二是外资资本优势对市场预期的影响也会影响到房价。在住房市场中，预期是影响房价的重要因素。当购房者预期房价将会上涨时，购房者将会作出提前购买或及时购买的决策，从而增加需求量，推动房价上涨。其实，购房者的预期与开发商的资本实力有密切关系。对于内资开发商来说，由于受资金链的影响，很少有开发商能够在市场上对预期产生影响。然而外资则不同。它凭借雄厚的资本实力有可能在短期内形成一种强大的讨价还价力量，在买卖双方的市场僵持中不让步，让购房者形成房价难以下降甚至房价上升趋势不可阻挡的预期，从而在即期购买中增加有效需求，最终推动房价上涨。

　　应加强监管与干预

　　鉴于外资加快进入我国房地产投资领域的消极作用，政府有关部门有必要在鼓励外资进入的同时，严格控制外资流向，加强对房地产市场外资监管与风险防范。

　　值得欣慰的是，日前商务部联合国家外汇管理局下发了《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，规定新的外商投资中国大陆房地产项目必须通过审批；改由地方部门审批为上报商务部审批并备案；严格控制外资投资高档房地产，且外资申请设立房地产公司必须有实质项目。

　　可以说，这是对外资进入国内房地产领域的适当的干预政策。此项政策可以有效地遏制海外资本进入国内房地产业，从而对稳定地价与房价产生积极影响，也会对我国金融外汇市场健康运行产生积极作用。

　　不仅如此，考虑到房地产业中存在着较大的土地增值性、房地产投资性与收入再分配效应，我们应立足于适当保护国内房地产业的发展。因此，适度控制外资进入国内房地产市场，绝对不应是权宜之计。 

 

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来 源：中国房地产报
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