为少缴税，二手房买卖双方往往低报成交价。去年4月4日，福州市房地产交易登记中心首次公布《福州二手房交易代征税费指导价》(2006年修订)。根据市场变化，昨日，福州市房地产交易登记中心公布了今年新修订的指导价(可登录www.fzhouse.com.cn查询)。即日起，二手房交易所申报的成交价格，都必须照此执行。与去年相比，新指导价中的商品房基本价上调35%左右，这意味着，今后福州二手房(除别墅外)交易税费将增加3成以上。

　　新旧指导价有这些变化

　　商品房方面，各类型住宅的基本价均上调了35%左右。以一环路以内1～6层住宅为例，旧版基本价为2500元/平方米，新版为3400元/平方米，上调36%；而二环路以外16～25层住宅，旧版基本价为2400元/平方米，新版为3200元/平方米，上调33%。(闽江以北地区的一环路以内是指白马路—湖滨路—北大路—华林路—六一路和闽江围合的区域)
 
　　别墅方面，不仅上调了价格，分类也发生了变化。旧版指导价中，福州地区(除马尾区外)的别墅只简单分为两个级别，即独立别墅5500元/平方米、联排别墅3000元/平方米。而新版指导价，除马尾区外的别墅分为四个级别，即2000年及以后竣工的独立别墅7500元/平方米，1999年及之前竣工的独立别墅4500元/平方米；2000年及以后竣工的联排别墅4000元/平方米，1999年及之前竣工的联排别墅3000元/平方米。

　　商场店面方面，各类型店面的基本价均上调了20%左右。以一环路以内≤100平方米的地上一层商场店面为例，旧版基本价为9000元/平方米，新版为11000元/平方米，上调22%；再以二环路以外100平方米～500平方米的地上一层商场店面为例，旧版基本价为4000元/平方米，新版为5000元/平方米，上调25%。

　　申报规则不变

　　福州市房管部门的有关人士表示，之所以对旧指导价作出调整，主要是为顺应市场的变化。今后的申报规则依旧不变，如双方申报的成交价高于指导价，应按申报价征收各类税费。如申报价明显低于指导价，则按指导价或经主管地税局认可的评估价计税。

　　该人士指出，二手房再转手，其计税的减除项目额不按市场指导价，而应按前次申报的成交价计算。印花税则以合同中记载的金额为计税依据。

　　税费增加二手房价也涨？

　　指导价计算公式为，指导价=基本价格×（1+建成年份修正系数)×（1+其他修正系数)。

　　其中的建成年份修正系数分为7个档：1949年以前：-40%；1949年～1969年：-35%；1970年～1979年：-30%；1980年～1989年：-25%；1990年～1999年：-20%；2000年～2004年：-5%；2004年以后：0。

　　以福州鼓楼区2003年的一套100平方米的商品房为例，该房位于一环路以内，3层(总高6层)，按照新版指导价，其基本价为3400元/平方米。按规定的修正系数，由于2003年其年份修正系数为-5%，按此公式，指导价=3400×（1-0.05)=3230元/平方米，总指导价为323000元。

　　如果按照旧版的指导价，该处住宅指导价=2500×（1-0.05)=2375元/平方米，总指导价为237500元。与旧版相比，新算法上浮了36%。

　　业内人士指出，按照新算法，商品房的申报成交价将总体上调至少三成，再乘以各种税费系数，双方各需缴纳的交易税费也将相应上涨至少三成。

　　交易成本增加后，是否会带动二手房价格？对此，长期关注二手房市场的福州某房产专家表示，对于房东来说，所缴纳的税额提高，意味着收益减少。按照以往经验，这些增加的成本常常会转嫁给买方市场，但由于福州目前二手房价格已趋于高位，市场能否接受这种转嫁，现在还很难说。此外，相对于成交总价来说，税费毕竟只占了一小部分，对总体价格走势不会有太大影响。

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来 源：海峡都市报
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