经福建省十届人大常委会四次审议，在广泛吸纳了社会各界意见之后数易其稿，9月28日，备受关注的《福建省物业管理条例》在省十届人大常委会第25次会议上通过。这部地方性法规将于2007年1月1日起正式施行。近日,记者将正式出台的这部法规与此前的草案做了对比，整理出正式法规中的新的亮点和广大业主最关心的条款，归纳出四大关注点，供广大业主参考。

焦点一：业主大会成立
  业主大会和业主委员会成立难，一直是广大业主的心头之痛。记者从省物业协会了解到，据统计资料，截至2005年底，全省共有物业管理项目4060个，成立业主委员会的不到1000个。有的开发商不积极配合，成立业委会无人牵头；有的业主缺乏维权意识，不愿意参加业主大会；有的地方主管部门行政不作为，拖延推诿业主大会的筹备工作等等，导致业主大会难以召开。目前商品住宅小区中符合条件但未能成立业主大会的约占75%。
  这次通过的《福建省物业管理条例》对业主大会和业委会的成立做了详细、明确的规定，使得成立业主大会和业委会的可操作性大大增强。
  《条例》规定，成立业主大会的条件为：一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到50%以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。
  而在申请程序上，《条例》也做了有利于业主的规定。过去相当长时间里，成立业主大会一直是开发商牵头的；如果开发商不愿意牵头，业主大会就迟迟无法成立。现在《条例》规定，建设单位未提交书面报告或者建设单位已不存在的，业主可以以书面形式向县（市、区）人民政府房地产行政主管部门提出成立业主大会的请求。
  为了防止主管部门“懒政”，《条例》规定了主管部门的组织筹备小组的具体时间：县（市、区）人民政府房地产行政主管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面请求之日起30日内，应当会同乡（镇）人民政府或者城市街道办事处组织成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），并确定筹备组召集人。
　　筹备组由业主代表、居民委员会（社区居民委员会）代表5～１１人组成，可以邀请建设单位参加。业主代表由业主推荐产生，所占比例应当不低于筹备组总人数的２/３。
  这里值得注意的是“可以邀请建设单位参加”的提法，在过去实践中，有些主管部门以开发商不参与为由拖延业主大会的成立。现在《条例》增加了这个提法，实际上不再把开发商参与作为必要条件了。
  更值得一提的是，对房地产行政主管部门和其他有关行政主管部门及其工作人员不按规定组织成立业主大会筹备组的，以及非法干预业主依法成立业主大会、选举产生业主委员会的，《条例》规定了应负的法律责任。

焦点二：业主行使监督权
  记者了解到，在前不久召开的立法听证会上，一些听证陈述人和旁听人提出建议：为了加强对业主委员会的监督和制约，防止业主委员滥用职权损害广大业主的利益，业主大会可以根据需要设立相应的监督机构，代表业主对业主委员会进行监督。
  根据听证会和委员们的建议，正式出台的《条例》增加了一条规定：业主大会可以从业主中选举产生3至5人的监督委员会，根据业主大会的授权和业主公约的约定，行使对业主委员会的监督权。
  《条例》还规定，经过业主大会通过的业主委员会章程，应就业主委员会议事规则、委员的权利和义务、印章使用和管理办法、相关档案的建立和保管办法等事项作出规定。据悉，我省是全国首个在物业管理立法中，规定须制订《业主委员会章程》来规范业主委员会活动的省份。

焦点三：公共设施管理
  小区里的公共设施和共用部位的归属一直是业主和开发商纠缠不清的老大难问题，所以，正式出台的《条例》对此进行了明确而具体的规范。 
  首先，《条例》明确了公共设施和公用部位的所有权。规定下列附属设施设备和共用部位归全体业主所有：（一）物业管理企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房。（二）建设单位在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施设备。物业管理区域内按照规划配建的公共绿地、道路以及其他公共场地使用权属全体业主。前两款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。
  此外，对业主车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理，这个最容易引起业主与物业管理公司冲突的问题，《条例》用了5个条款对此进行细分规定，如车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可以委托物业管理企业收取，并支付代收酬金等。

焦点四：维修基金使用
  专项维修资金的收取、使用、管理，关系到广大业主的切身利益，社会各界反映强烈，国务院《物业管理条例》仅作了原则性规定，我省的《物业管理条例》则做了相当详细的规定。
  如《条例》规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的专项维修资金由业主交纳，交纳时间按照国家有关规定执行。已竣工验收但满三年未售出的物业，由建设单位在三个月内交纳。业主交纳的专项维修资金，应当专户存储、按幢设账、核算到户等。
  对于专项维修基金的使用，《条例》规定，专项维修资金使用报告由相关业主或者物业管理企业向业主委员会提出。物业共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，业主大会成立前，经专项维修资金列支范围内１/２以上业主通过；业主大会成立后，按照业主大会依法通过的使用方案执行；属紧急情况的，可以由业主委员会决定。专项维修资金的使用接受业主监督委员会和有关行政部门的监督。代管专项维修资金的单位，应当定期公布专项维修资金的收支情况，并接受业主监督。
  《条例》同时规定，专项维修资金收取、使用、管理和监督的具体办法，由省人民政府房地产行政主管部门会同财政部门拟定，报省人民政府批准后执行。  

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来 源：海峡都市报社
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