近年来，房价一直是个热门话题。现就其中几个有关房价的不同意见，提出以下探讨意见。
　　“稳定房价”与“平抑房价”勿须继续争论
　　2005年实施房地产宏观调控的两个“国8条”，主题是稳定房价。“国8条”还指出，实施房地产宏观调控的主要任务，是要解决住房领域出现的“五大突出问题”，其中头两个突出问题是：有些城市房价上涨过快，有些城市房价过高。当时许多业内人士同意以稳定房价为主题。他们认为，房价是举国上下都十分关心的大问题，应该把稳定房价放在当务之急、重中之重的地位鲜明地提出来。但也有人认为，对于房价上涨过快，稳定房价是“对症”之策；而对于房价过高，稳定房价就不是“对症”之策。如果把稳定房价改为平抑房价，则能全面地适用于以上两个突出问题。
　　由于2005年的宏观调控没有抓住调整住房供应结构这个关键环节，成效不尽如人意，特别是稳定房价的成效不明显。因而，今年出台的“国15条”的主题，既增加了调整住房供应结构的内容，同时又保留了稳定房价的内容。对此，同意稳定房价提法的人士认为：稳定房价仍然是当前宏观调控的重点，再次把它纳入主题，是适当的。持不同意见的人士则认为：通过调整住房供应结构，大比重地建设中低价位、中小套型住宅，是一项全面平抑房价并进一步解决好住房问题的重大决策，用稳定房价概括不了它的丰富内容，仍应以改为平抑房价为宜。
　　探讨意见是：一个文件的题目，应该允许采取多种多样的形式。但有一点共识是，文件的题目既要给各级政府的公务员看，又要给广大群众看，应力求简洁明了、通俗易懂。其中比较普遍采用的题目有两种形式：第一种是能够概括文件全部内容的题目，第二种是突出文件重点的题目。采用第二种形式又主要有两个原因：一是这个文件需要使用突出重点的题目，二是难以找出既精炼又能概括文件全部内容的题目。
   “国15条” 包括了丰富的内容，诸如解决住房领域里各项突出问题、全面完成宏观调控任务；促进房地产业的健康发展；面向中低收入者、解决好广大居民的住房问题；在住房领域里贯彻科学发展观、建设和谐社会和节约型社会的要求等，较难找到一个能够概括文件全部内容的题目。而“国15条”又增加了调整供应结构这一关键性的、需要突出的重点，因而用调整供应结构和稳定房价两个重点为题是适当的。
　　应该承认，平抑房价与稳定房价的含义从总体上讲是一致的，如果要特别挑剔，则平抑房价的含义稍为广一些。但因这次采用的是突出重点的题目，“重点”就不可能全面。也就是说，使用平抑房价或稳定房价都不能涵盖“国15条”的全部内容，而使用稳定房价或平抑房价又都能较好地反映突出房价这个重点的意图，因而都是可行的。何况去年“国8条”以稳定房价为题时，还是有针对性地回答了当时有些人提出“打压房价”的质疑。可以这样说，去年使用稳定房价为题，切合当时的历史背景，能为广大群众所接受。今年继续使用，不仅仍然切题，又是对去年文件题目的合理传承。
　　综上所述可以得出结论，没有必要为此而继续展开争论。
　　两种计算平均房价的方法
　　目前我国公布的房价，是每平方米住房分时间（年、季、月）的平均房价，主要有两种计算方法。一种是用一定时间（年、季、月）内销售住房的总面积去除这一时间内销售住房的总价，得出每平方米的平均价格。这是一些掌握了全面数据的城市主管房产部门使用的计算方法。另一种是加权平均法。即根据前些年的历史资料，把住房分成若干类，并确定每类住宅占住宅总量的比重，即“权”数。在进行一定时间（年、季、月）的房价统计时，按规定的程序，先对每类住宅的销售情况进行抽样统计，然后将统计数据与每类住宅的“权”数进行加权平均，得出每平方米的平均价格。这是有些城市统计部门常用的计算方法。有人说，加权法是经过“千锤百炼”的计算方法。
　　对此提出以下探讨意见和建议：其一，加权平均法的确是一种在统计中普遍使用的办法，而且有较强的准确度。但使用它的前提是没有条件（或勿须）进行全面统计，如有条件时，使用全面统计数字可能更为准确。其二，加权平均法使用的“权”数，与实际发生的结构比重相近时，两种计算方法得出的平均房价是相近的。如果一定时间（年、季、月）内结构比重发生了较大变化，而采用加权法又未及时调整“权”数，两种计算方法得出的平均房价就会有较大的差别。其三，贯彻“国15条”后，我国的住房供应结构，将由大套型高价位住宅占60％以上，转变为中小套型、中低价位住宅占70％以上，如果不适应这一住房供应结构的转变及时调整“权”数，得出的平均房价将会与全面统计产生很大的差距。其四，搞好统计工作是全民共同的任务。既然有些城市主管房产的部门已经能够掌握全部上市销售住房的销售额和面积，因而建议统计部门与有关主管部门商定，有条件的城市，由城市统计部门和主管房产部门共同使用和公布一个统一的平均房价统计数，并注明其计算方法，以增加透明度。
　　房价是否只能升不能降
　　有人说，房价总会不断上涨，这是必然趋势。其理由是，建设住房用的材料、设备、人工等，每年都在上涨。同时，随着经济发展和人民收入的不断提高，住房的水平及其“含金量”也会不断提高。这种说法有其道理并有较广的适用面，但不够全面，因为房价也有下降的时候。例如：当某种住宅严重地供过于求时；当国民经济出现萧条期甚至出现金融危机时；当某种住宅经过炒作哄抬，出现过高价格而政府予以调控时；……。遇到以上情况，都可能出现房价下降的情况。
　　有人说，亚洲金融危机时，香港的房价平均下跌30％多，有些地段的房价甚至下跌50％多，成了严重的社会经济问题。特别是刚用抵押贷款买了住房的居民，他要偿还的抵押贷款，远远高于重新买一套同等住房的房价，形成了一种“特殊的资产负债”。可以看出，降低房价不一定是好事，因而决不要轻言降价。
　　仔细分析房价升降及其影响，需要区别分析不同的房价。
　　在一定意义上说，“同质住房”（即建设地段和档次相同的住房）的房价升降最有可比性。正常情况下，既要调控其房价的稳步上涨，又要防止出现“同质住房”房价过多下降的不正常情况。但是，我国现在使用的统计数，不是“同质住房”的房价，而是平均房价。平均房价的升降，固然受到其所包含的“同质住房”房价升降的影响，但同时还受到住房供应结构变化的影响。特别是在住房供应结构发生较大变化时，其影响就会很大，甚至产生决定性的影响。
　　例如，某城市此前每年建设高价位住房占住房总量的60％，高价位住房的平均价为每平方米6000元。贯彻“国15条”后的某年，年建设住房中，中低价位住房占70％以上，平均价为每平方米3000元。仅用简单的、静态的算术方法计算，由于这一结构变化，就会使平均房价降低20％以上。如果某个城市出现“同质住房”的房价降低20％以上的情况，就应该作为一个重大问题及时研究解决。如果“同质住房”的房价只有微小升降而平均房价降低20％以上，则是贯彻“国15条”的预期效果，是大好事。现在预先予以说明，使大家有个思想准备，就不会在将来出现较大幅度降低平均房价时“众说纷纭”。
　　“同质住房”　价格上涨要不要调控
　　这次讨论“国15条”的一条重要收获，就是解决了政府应不应该调控房价的问题。目前，业内人士已逐步达成以下共识：政府介入住房问题，是世界上许多国家的共同经验；调控中低收入者住房的套型和房价，是政府应尽的职责。
　　这里要研讨的问题是，在正常情况下，“同质住房”的房价将会稳步上涨，对其上涨要不要调控。回答是，凡是中低收入者住房（含同质住房）的房价，政府都要调控。对于“同质住房”房价的调控，不是不准上涨，而是调控其上涨的“度”。这个“度”就是，“同质住房”的房价上涨速度应该低于中低收入居民的收入增长速度。例如，每年中低居民收入增长6～8％，经过调控，房价只上涨3～4％甚至更低一些，这就是比较理想的“度”。长期控制这样的“度”，中低收入居民的住房消费能力就能不断地得到提高。需要强调指出的是，长期控制这样的“度”，也是解决好住房问题的一条“治本”之策.

 

原作者：中国房地产及住宅研究会常务副会和　包宗华
来 源：《中国建设报·中国楼市》
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