截至目前，我省工商共查处合同违法案件168件，罚没款25.22万元，分别比去年同期上升309.7%和574.3%。查处的合同违法案件中，房地产合同违法案件占据相当比重。为此，我省工商从今年4月至8月底在全省开展了整顿治理房地产交易合同不平等格式条款专项执法行动。重点查处房屋买卖合同、房产中介合同中的霸王条款；监督和严查利用不平等格式合同条款侵害消费者权益的行为，规范格式条款的订立与使用。
    据介绍，该项专项执法行动开展以来，我省工商共督促房地产开发企业自查自纠263家、涉及不平等格式条款150条；发出不平等格式条款整改通知书209份，撤销不平等格式合同条款38条。

□“霸王条款”点评

用法律术语
玩文字游戏
  条款：“图片文字均为要约邀请；出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料（或楼台盘模型、售楼书或其他载体）中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据等。”
  解惑：要约邀请和要约是两个不同的法律概念，要约邀请不能构成合同的内容，但要约则是构成合同的重要组成部分。上述条款是开发商在利用法律术语玩文字游戏，实际上是想单方面免除责任。根据有关规定：“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
强行交房免除责任
  条款：“交房通知由出卖人根据合同地址以挂号信形式发出，并在出卖人销售部张贴公告，公告之日起三个日历日后视为送达；买受人延期办理交房手续的，视为该商品房已按期交付。”
  解惑：这显然是出卖方单方面免除自己的责任；如果因为出卖人的原因造成房屋质量问题，买受人在办理交房手续前发现而不愿意交房，造成延期，不能视为已交付。
剥夺业主
外墙使用权
  条款：“该商品房所在楼宇的屋面使用权不属于买受人，该商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于出卖方。”
  解惑：建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定：商品房的外墙墙体水平投影面积的一半计入整幢商品房的公用建筑面积，由该幢商品房的全体业主分摊，也就是说商品房的外墙面的所有权和使用权属于该幢商品房的全体业主共同所有。开发商的上述条款，剥夺了消费者拥有的对商品房外墙的合法使用权。
延期交房
告知可免责
  条款：“因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任，不可抗力因素包括但不限于：自然灾害、战争爆发、政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。”
  解惑：《合同法》第一百一十七条第一款规定：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；第二款规定：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上述格式条款中，私自扩大出卖方的免责范围。
退房不赔装修费用
  条款：“买受人退房时，若房屋已装修，出卖人不承担装修的费用及其损失。”
  解惑：该条在没有注明是否是出卖人违约的情况下，单方面免除了出卖人应承担的责任，排除了消费者所应有的获得赔偿的权利。
设计变更不能退房
  条款：“因市政规划变化、消防等其他非出卖人的原因所做的设计变更，买受人无权选择解除合同，出卖人也可不再另行通知买受人。”
  解惑：设计变更属于合同的重大变动，出卖人应通过合理的方式通知买受人，此条款将第三人造成的合同变更的责任转嫁到买受人头上，并限制了买受人解除合同的权利，免除了出卖人自身应承担的责任。
擅设最终解释权
  条款：“本协议最终解释权归出卖人。”
  解惑：《合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应该按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应该当采用非格式条款。
成不成都收佣金
  条款：“甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，甲、乙双方仍应全额支付丙方的居间服务佣金。”
  解惑：按《合同法》规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出必要的费用。

□具体案例

违背公平原则
开发商被罚

  案情：今年4月，长泰县工商局武安工商所接到消费者蔡先生（以下简称“买受人”）投诉，某县房地产开发有限公司长泰分公司（以下简称“出卖人”)称，商品房合同“补充条款”规定，出卖人逾期交付房屋的，每日按已付房款万分之零点五计付违约金，合同继续履行；买受人逾期交付购房款的，出卖人有权解除合同，收回商品房并另行出售，并从已交房款中收取违约金一万元，剩余房价款待房屋另行售出后再退还买受人。
  分析：工商经过取证认定买受人投诉属实，出卖人的行为属利用格式条款限制消费者依法变更或者解除合同权利的违法行为，违背了《合同法》的公平原则，该局对出卖人做出责令改正，罚款人民币3000元的行政处罚决定。
公积金按揭
办不了不退款
  案情：今年5月，消费者陈清珠向泉州泉港区工商局投诉，称其于2005年12月25日与当事人泉州市某房地产开发有限公司签订一份商品房预售合同，约定房款的付款方式为“公积金按揭”，预售合同签订后，消费者按照合同约定预付了首付款32000元后，欲要求当事人履行合同按约定给予办理公积金按揭，却被告知不能办理，只能办理一般的商业按揭。当消费者陈清珠要求退房并退还预付款时，也被拒绝。
  分析：工商调查，该房产开发公司没有按照合同约定履行义务，其行为已违反了有关规定，构成无正当理由不履行合同且不退还预付款行为。泉港区工商局责令当事人退回消费者购房预付款32000元，并对当事人处以罚款3000元。

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来 源：海峡都市报
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