房地产行业是典型的资金密集型行业，与金融紧密相连。近日，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，记者就相关问题采访了国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松教授。 
　　记者：去年的博鳌房地产论坛上，您认为变革中的中国房地产行业关键在于金融变革。现在您对这个看法是否有所改变？事实上这两年国内开发商在融资渠道上的进步很大，开发商的实力也决定了资金似乎不是太大的问题。 
　　巴曙松：房地产是典型的资金密集型企业，融资特征与一般行业有很大的差异，大家以前往往会说，房地产行业最为重要的前三位因素是：位置，位置，位置。实际上，从近几年的房地产市场调控看，最为重要的前三位因素变为：资金，资金，资金。原来房地产行业不太考虑金融问题，那是在行业起步阶段的特定时期的产物。可以说，在相当长的时期内，变革中的中国房地产行业，关键因素在金融，这个看法，我认为会持续一段时间。 
　　房地产行业的金融创新，并不仅仅局限于国内开发商的融资创新。实际上，从房地产开发商的融资情况看，从中国人民银行的统计口径看，银行贷款在整个房地产资金来源中的比重，已经下降到国际平均水平左右波动，这是一个很大的进步，可以说是宏观调控给引导出来的。但是，开发商的资金状况差异也很大，资金来源渠道广的大型上市公司当然要好一些，但是依然有不少中小房地产企业资金十分紧张，近期陆续出台的一些调控政策，主线之一就是资金。 
　　记者：2006年以来，国内股市一片繁荣，有人说股市将分散目前集中投在房地产行业的资金。您认为呢？如果说有所分流，这样的认识应该是基于一个什么样的现象判断。 
　　巴曙松：把房地产和股票市场进行对比，是因为两者都是资产市场，两者之间既有此消彼涨的替代关系，例如一个市场的资金退出到另外一个市场，也有相互的推动关系，这是因为两者都是资产，在流动性泛滥、人民币有升值预期的情况下，资产都有升值的趋势。房地产市场与股票市场的资金流动关系，取决于这两种关系谁占据主导地位。香港市场是房地产市场与股市相互推动的典型，在香港市场上，房地产的上市公司一度占据主导地位，房地产公司业绩的上涨带动股市上涨，财富效应会从股市波及到房地产市场，只是后来随着香港上市公司的结构的改善，内地的制造业和资源类上市公司增多了，这种状况才逐步改变。在这种相互推动中，也特别注意防范经济的泡沫。 
　　从基本面来看，实际上这取决于两种市场之间的风险收益成本的对比。房地产市场的热点是区域性很强，我们只能说在有的城市，房地产市场的综合收益率已经低于股市，但是也有一些城市，房地产的综合收益率是高于股市的。 
　　记者：新一轮的宏观调控的具体措施已经出台了，讨论较多的首付问题有了一个让人吃惊但是似乎比较合理的结果。区分对待不同的结构与不同地域成为一个好的信号，您对此有何评价？ 
　　巴曙松：首付从微观操作层面实际上是银行对不同信用状况的客户、不同类型的楼盘的风险所进行的一个识别，信用状况差、风险高的楼盘，首付就应当要高一些，以避免银行遭受偿还方面的风险。这个政策在宏观上的意义，就是因为现在绝大部分的消费者购房是通过银行贷款的，首付的提高会温和提高购房的门槛，特别是对于第二套住房的门槛。这个政策的实际执行比较重要。因为对银行来说，往往是能够购买第二套住房的贷款者，往往偿还能力还比较强，信用风险比较低，理论上来说银行给予的风险定价是可以低一点的，但是此时需要考虑的是服从于房地产调控的需要。 
　　记者：2006房地产金融行业所面临的最大挑战应该是什么？ 
　　巴曙松：不仅房地产金融，整个金融业都面临着流动性过剩的问题，在过剩的流动性的金融环境下，一方面根据调控的需要要抑制房价的过快上涨，另外一方面过剩的流动性需要寻找渠道来吸收，不在房地产市场上吸收，就需要开辟新的渠道，债券市场的发展，多层次资本市场的发展都是必要的，把资金引入到对促进经济增长更有积极意义的领域。房地产金融本身也可以创新，例如可以通过REITS等形式，把房地产作为资产的投资功能分离出来，吸引一部分流动性。

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来 源：中国建设报
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