以后买房我们该看什么？看住房性能评定等级和标准，就能做到心中有数了。 
　　目前，建设部正在宣贯三部国家工程建设标准，《住宅性能评定技术标准》就是其中一部，这一标准的制定情况如何？近几年的执行情况怎样？这一国家标准对未来住宅市场有什么样的引导作用？记者就相关话题采访了该标准的主要起草人——建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲。 
　　标准出台始末 
　　记者：今年3月1日，《住宅性能评定技术标准》作为国家标准已经开始实施，住宅性能认定制度是如何在我国得以初步建立的？请您谈谈这一标准出台的始末。 
　　童悦仲：国外开展住宅性能认定已有多年的历史。上世纪90年代初我国翻译了日本工业化住宅性能评定制度的有关文件，之后又结合国家“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”项目进行了较为系统的研究。 
　　1998年国务院宣布停止住房实物分配后，住房市场空前活跃起来。为了配合建立多元多层次的住房供应体系，促进我国住宅建设水平的全面提升，引导居民放心买房、买放心房，建设部于1999年4月颁布了建住房[1999]114号文件《商品住宅性能认定管理办法》，决定从当年7月1日起在全国试行住宅性能认定制度。 
　　为使住宅性能认定制度得以实施，我们中心起草了一些配套管理文件，包括《关于实施〈商品住宅性能认定管理办法〉（试行）的几点意见》、《商品住宅性能认定实施细则》（讨论稿）、《商品住宅性能认定委员会章程范本》、《关于开展住宅性能认定试评工作的通知》、《住宅性能认定申请表》、《住宅性能预审申报材料、图纸的统一要求》、《关于对列入住宅性能认定试评工作计划项目进行跟踪管理的通知》等，对住宅性能认定申报的程序和评定方法等作了具体规定。 
　　在编制国家《住宅性能评定技术标准》之前，我们中心作为受建设部委托负责在全国组织推行住宅性能认定制度的工作机构，首先编制了《住宅性能评定方法和指标体系（试行）》，并不断修改、完善，力求能够反映住宅发展的最新成果，引导新技术的应用，总结先进适用的住宅开发经验，以引导和提高住宅的综合性能。这样，住宅性能认定制度在我国得以初步建立。 
　　实施进展 
　　记者：近几年，全国有不少项目都通过了住宅性能认定。请您介绍一下商品住宅性能认定的进展情况如何？ 
　　童悦仲：首先是试评工作。在制定1999年版《住宅性能评定方法和指标体系》（试行）后，我们中心陆续组织陕西、云南、浙江、江苏、重庆、上海、大连、深圳等地的小区进行了性能认定试评，根据试评的情况，对《住宅性能评定方法和指标体系》（试行）进行了修改和完善。 
　　试点是我们采取的第二步工作，从2003年5月份开始，我们借鉴了日本的住宅性能表示制度，引入市场化的运作机制，在江苏省、陕西省、济南市、深圳市、武汉市、温州市等13个省份或城市进行住宅性能认定试点。 
　　第三步是设计审查，截至今年3月底，共有252个小区通过住宅性能设计审查（国标发布前该程序叫预审），被初步确认为A级住宅的规划设计要求。在这一过程中，评审小组内长期从事住宅研究和设计的专家，对住宅小区的规划方案、建筑设计、设备设施配置和新技术的采用，进行了评议，向开发商、设计单位提出了大量建议，优化了设计方案，提供了性能价格比好的技术和信息，鼓励开发商选用促进住宅产业化发展的新技术、新产品，大量节约了资源。因此，性能认定本身也是技术服务的过程。 
　　截至目前，共有69个小区通过了A级住宅性能认定终审，共2420栋。分别由建设部第33号、77号、244号和427号公告向全国进行了公布。 
　　记者：从您这几年的工作经历看，开发商对商品住宅性能认定的反响怎样？ 
　　童悦仲：一些大的开发商关心此事，负责任的开发商对住宅性能认定比较赞赏，这些开发企业这些年做得比较认真，房子确实做得也很好。而市场上有一些开发商做得并不太好。当项目做得好的开发商自己宣传自己时，就缺乏公信力，有一种王婆卖瓜、自我吹嘘的味道，会让购房者有看法。第三方认证出现后，比较客观也有说服力，公信力也强。 
　　还有一些开发单位，对于项目怎么做才是好的，心里没数，有了住宅性能评定标准后，他们知道在以后的开发过程中哪些方面可以做得更好。住宅性能认定也就受到他们的欢迎。 
　　而开发项目做得不好的开发商，害怕认定结果出来后住宅性能级别太低，影响其企业声誉，一般就不愿意或干脆不敢申请认定。 
　　经验总结 
　　记者：在这几年住宅性能认定过程中有哪些好的经验，值得在以后的工作中进行推广？能否结合具体的项目谈谈。 
　　童悦仲：自建设部114号文件《商品住宅性能认定管理办法》下发后，各省市、自治区都摸索过一些经验。各地住宅性能认定工作也有自己的特点，目前做得比较突出的是山东省，其经验是省人大立法建立住宅性能认定制度，将住宅性能认定作为项目建设依据，列为房地产开发的一个程序，同时将住宅产业化技术要求是否落实作为综合验收内容之一，并制定了相应的处罚规定。开发办的工作也由过去只负责开发商资质，到后来增加工作深度，对开发的项目也要了解，对提高住宅建设的品质能起到很大作用。 
　　从住宅性能认定工作做得比较好的地方看，深圳市、济南市、武汉市、沈阳市、成都市、温州市、厦门市等地，政府部门领导比较重视。从省一级来看，除山东省开展得好外，江苏、浙江、安徽、新疆、陕西、内蒙、辽宁、云南、宁夏、海南等也有较快进展。 
　　记者：我国住宅性能认定工作是否遇到过一些问题或难题？ 
　　童悦仲：目前，我国房地产市场很热，很多机构都在颁发荣誉称号，而且名字很响亮。社会上各类评比鱼龙混杂、真假难辨，冲淡了严肃的性能认定工作。对于纷繁复杂的评比，开发商并不十分清楚，还将住宅性能认定和社会上的其他评比混为一谈。 
　　从时间上看，住宅性能认定时间跨度比较长，从项目前期的设计开始介入、中期跟踪、竣工后进行终审，基本贯穿了项目开发的全过程，而且认定要求严格。而有些社会上的评比没有很硬性的指标要求，可以很快评定，少部分开发商为了达到项目的宣传效果，在房子没建好时也去参加评比。 
　　另外，与我们自身的宣传不够也有一定关系。我们将利用这次的标准发布宣贯为契机，面向社会广泛宣传。在以后的工作中，我们将通过典型引路，将住宅性能认定工作引向深入。 
　　趋势预测 
　　记者：目前有一个说法，如果要看2020年的房子怎么样，按照住宅性能认定标准就可以做出预测；以后买房子不用看开发商的广告，看住宅性能等级划分就可以了。您对此怎么看？ 
　　童悦仲：对老百姓来说，购房毕竟是一件大事，更何况大多数购房者是“外行”，他们并不知道如何去判定房子的好坏。许多人在购房后因这样或那样的问题而造成许多麻烦，他们也希望能得到一套经过权威部门认定的“放心住房”。在房地产市场信息不对称的情况下，商品住宅性能认定制度将帮助市民解决这一难题。 
　　出台这一评价标准，也是结合房改后住宅商品化的形势，市场呼唤出现第三方认证。这一标准比较全面、公正地对住宅进行评价，是符合市场经济规律的做法。比如南京等地最近出现了“验房师”，大部分是设计院出来的设计人员，他们由于有专业知识，能在人们购房时提供验房服务，同时收取一定的费用。这一新行业的出现也说明市场对评价房屋有需求。 
　　住宅性能评定标准出台后，普通购房者买房时可参考标准，可自行评价房子的好坏，做到购房时心里有数。通过第三方认定后，性能认定评级让购房者对即将去买或已经购买的房子，能很好地加以评判，这可以引导住房市场的理性消费。 
　　记者：您刚才谈到这一权威的标准对住房消费市场的引导作用，那么对地产开发和业界的竞争是否能起到规范作用？在引导住宅产业化方面能发挥怎样的作用？ 
　　童悦仲：我国建立住宅性能认定制度的根本目的，是为了提高住宅性能，促进住宅产业现代化，保证住房消费者的权益。目前房地产市场良莠不齐，开发商都在说自己的房子好。如果出现第三方进行评价，将分开开发企业之间的优劣，做到“良莠分开”。对做得好的开发商是一种鼓励，对不负责任的开发商是一种限制和制约。 
　　住宅性能认定是一种技术服务，有利于开发企业改进设计。如果开发企业参加性能认定，通过专家认定后可提出优化方案，参加过住宅性能认定的开发企业都有这种体会。 
　　促进住宅产业化有两个内涵：一是促进住房市场生产方式的变革，比如采用工厂化部件，在评分时就有要求，包括四节和全装修等；同时，引导开发者开发、消费者选购中小户型的房子，促进中小户型、中低价位住宅的发展。第二个内涵是促进住宅科技成果的产业化。比如标准中有对建筑节能的严格要求，就需要采用大量的新技术，否则达不到“四节一环保”的要求，这样就促进了技术的强制使用和推广应用。 
　　记者：如果购房者在买房时具备了看房屋性能等级的意识，购房消费变成熟后，为了争取一定的生存空间，开发商是否会主动要求做性能认定？ 
　　童悦仲：我觉得会有这种趋势。以日本为例，新建建筑50%都进行了性能表示，这对没有做性能表示的开发商会产生压力。 
　　前几年，我国房地产市场很火暴，“萝卜快了不洗泥”，“皇帝的女儿不愁出嫁”，开发商并不太在意是否有性能认定制度。 
　　国家宏观调控后，房地产市场日益走向理性，房子卖得没以前快了，开发商开始反思自己。如果做不好就会被市场淘汰，开发商就会主动去提升品质，并愿意对开发的项目进行性能认定。 
　　我们在工作中对此感觉也很明显，过去参与性能评定的是大的有实力并负责任的开发商，现在中小企业已经明显感觉到市场竞争的压力，并参与到性能评定的行列中来。

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来 源：《建设科技》
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