——房地产抵押估价新规解析 

 

编者按：由建设部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合制定的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》及配套的技术规则《房地产抵押估价指导意见》于3月1日正式实施了。该《通知》和《指导意见》的出台备受业内关注，并产生了极大的反响。有关方面声称，两个文件的颁布，是房地产宏观调控的有力措施，将从源头上防范银行信贷风险。 

近日，在市国土资源与房产管理局、人民银行、银监局、市物价局的大力支持下，参与了两个意见起草工作的中国房地产估价师学会常务理事、标准委员会副主任闫旭东，应邀在厦门为全市金融银行机构信贷部门和房地产（土地）评估机构解析房地产抵押估价新规，重点介绍建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》、《房地产抵押估价指导意见》两份文件的出台背景及过程，并剖析了《通知》、《指导意见》呈现出的新特点及对房地产抵押估价的影响。

 意义 

据不完全统计，2004年仅全国100多家一级房地产估价机构评估的抵押房地产总价值就达11826亿元。抵押估价行为不规范无疑会给金融部门和房地产管理部门带来极大的潜在风险，影响银行资产的信贷安全。《通知》和《指导意见》的出台，使房地产估价法律法规和技术规范体系更加完善，可以有效发挥房地产估价在防范金融风险中的作用，进一步理顺银行等金融机构、借款人与房地产估价机构间的关系，对维护房地产抵押估价各方合法权益，推动整个房地产估价行业健康持续发展，维护金融稳定，具有十分重要的作用。 

背景 

2003年，建设部在有关调研活动中发现有些地方出现“假按揭”、重复抵押、超值抵押、抵押登记与处置纠纷增多、房地产评估市场恶性竞争等现象，并发函人民银行，会商加强房地产抵押登记和评估管理，共同防范金融风险的措施。2004年，建设部在对评估机构大检查中发现有些评估报告质量存在问题，有必要进一步明确提高技术标准，加强行业自律。 

同时，2005年国家出台了一系列房地产宏观调控措施，稳定和整顿房地产市场秩序。其中房地产与金融稳定问题尤受各方面关注。从管理的角度来讲，靠一个单独的管理部门不能从根本上解决问题，只有相应的政府部门明确自己的法定职能，从不同角度，以抵押估价为切入点，合力管理、共同规范，才能够使评估机构得到规范健康的发展，商业银行才能有效防范抵押贷款风险，保障信贷资产的安全，进而稳定房地产市场，防范金融风险。 

《通知》与《指导意见》内容涉及的角度不同，后者侧重与技术要求，主要针对评估机构的执业行为。《通知》则涉及银行、房地产管理部门和评估机构，侧重管理要求。 

《通知》的特点 

1、将科学、合理地确定房地产抵押价值、选用房地产估价机构、审慎放贷贯彻到房地产抵押与处置的全过程。 

《通知》要求（第二条）商业银行在发放房地产抵押贷款前，要确定房地产抵押价值，作为核定贷款发放额的依据。房地产抵押价值可以由抵押当事人协商议定，也可以委托房地产估价机构进行估价。商业银行应当对房地产抵押价值进行审核。 

《通知》要求（第八条）商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。 

同时《通知》要求（第八条）处置抵押房地产前，商业银行必须委托估价机构对其市场价值进行评估，防止信贷资产流失。 

对于房地产估价机构的选用（第四条）明确由商业银行按照公正、公开、透明的原则，在资质等级高、社会信誉好的房地产估价机构中择优选择。 

同时要求商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能。 

2、遵循民法精神，规范房地产抵押估价委托人及收费。 

房地产抵押估价为贷款人核定抵押贷款额度提供参考依据。因此，《通知》规定（第三条）原则上商业银行作为房地产抵押估价的委托人，并按“谁委托，谁付费”的原则，由委托人承担估价费用。考虑到目前房地产抵押估价基本由借款人委托，为实现平稳过渡，《通知》规定商业银行和借款人另行约定委托人的，从其约定。 

3、创造良好的市场竞争环境，维护房地产估价机构的客观中立。 

一是要求各商业银行择优选择房地产估价机构（第四条）。二是要求房地产估价机构坚持独立、客观、公正原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务（第七条）。三是禁止任何单位和个人非法干预房地产抵押估价活动和估价结果（第六条）。四是要求房地产管理部门进一步加大房地产估价市场监管和执法监察力度（第九条）。 

4、完善了房地产估价技术标准体系，明确了审慎的房地产抵押估价原则。 

《通知》要求（第十条）房地产抵押价值评估应当按照《房地产抵押估价指导意见》的要求进行。与《通知》配套下发的《指导意见》，进一步完善了房地产估价技术标准体系，考虑了房地产抵押估价业务特点，从估价技术的角度，对房地产抵押估价的基本原则、估价目的、估价时点、估价方法选择、估价参数选取以及估价报告应当披露的信息等提出了具体要求，并要求估价报告对优先受偿权等影响抵押物变现能力的因素作重点分析。同时根据《指导意见》也提高了行业自律组织加强自律管理的能力。 

《指导意见》的技术要求特点 

1、关于房地产抵押价值的内涵 

《指导意见》明确规定（第四条）：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”其中“法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。” 

2、房地产抵押估价的基本原则 

《指导意见》明确规定（第五条、第十五条）：“房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。”“在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示”。 

3、估价时点 

《指导意见》明确规定（第十条）：房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。 

估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。 

4、资料调查及与委托方的关系 

《指导意见》规定（第八条）：“房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。”“委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责”。 

5、报告内容 

《指导意见》规定（第十二条、第二十条）：“房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。” 

“房地产抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价结果。” 

6、信息披露 

（1）“法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告的附件（第十三条）” 。 

（2）“内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管（第十四条）”。 

（3）“评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额（第十七条）”。 

（4）“房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况（第十八条）”。 

（5）“已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应当在估价报告中予以披露，并说明其对估价结果可能产生的影响（第十九条）”。 

（6） “房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；（三）合理使用评估价值；（四）定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估（第二十二条）”。 

7、假设和限制条件的使用 

《指导意见》规定（第十九条）：房地产估价师不得滥用假设和限制条件，应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。 

8、关于变现能力分析 

《指导意见》在第二十四条规定：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。 

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 

变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。” 

这种分析要求与原先的房地产评估规范标准完全不同，加大评估机构的工作难度和责任。

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来 源：厦门日报 房周刊
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